中银国际 田世欣

　　上周(5月24日-5月30日)我们观察的17个主要城市合计成交面积达196.2万平米，较上周环比上涨0.3%，其中11个城市出现了环比上涨，占总数的64.7%。成交量在经历了前期的巨幅下跌后在近两周企稳，但仍属于低量运行，较年度平均和高点分别下跌23.0%和58.5%。成交均价指数延续了下跌的趋势，厦门和北京跌幅居前。我们维持行业的“中立”评级，建议投资者仍然保持谨慎。

　　支撑评级的要点。

　　四个一线城市上周合计成交47.1万平米，环比上涨30.2%，其中北京、上海、深圳和广州分别上涨14.5%、14.2%、102.0%和61.6%。一线城市成交量已经连续两周反弹，上周的成交量较年度平均和高点分别下跌21.6%和56.6%。

　　13个二三线城市合计成交149.0万平米，较前一周小幅下跌6.5%，较年度平均和高点分别下跌23.4%和60.9%。在所有上涨的城市中，苏州录得最大涨幅45.9%，厦门也以41.2%的涨幅居前；下跌城市中青岛和武汉跌幅明显，下跌幅度分别达40.4%和20.6%。

　　上周中银国际主要城市销售价格指数环比下跌2.5%至152.5；其中一线城市分类指数下跌4.5%至156.0，二三线城市分类指数上涨1.3%至146.8。三大指数较年内高点分别下跌10.0%、11.7%和11.1%。

　　中银国际主要城市可售存量指数上涨0.8%至68.3，连续六周上扬；其中一线城市分类指数上涨1.4%至66.9，二三线城市分类指数上涨0.1%至69.7。分城市来看，杭州和福州可售面积周涨幅居前，分别达10.0%和3.0%；跌幅居前的城市是重庆和南京，下跌幅度分别为2.2%和1.4%。

　　七大城市新增可售面积环比大幅上涨60.7%，同期成交量上涨12.5%，导致新增供应消化率从前周的76.0%下跌至上周的53.2%。分城市看，杭州新增供应量涨幅最高，达562.3%，北京涨幅也达435.7%，而深圳、天津和武汉没有新盘推出。

　　昨日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确逐步推进房产税改革，这一说法和我们原先的预期一致。房产税的推出是抑制过度投机、调节国民收入分配的手段，更是地方财税体制改革的重要内容，有助于改变地方上过度依赖土地财政的现状。根据媒体报道，除了上海外，湖南湖北等地也在部署相关改革试点，预期在部分城市试点并完善后，房产税会在数年内面向全国范围推出。

　　成交量在楼市新政推出后经历了连续四周的显著下跌，在近两周逐渐企稳，而成交均价和可售存量的拐点也在近期进一步凸显。我们判断目前楼市仍处于价稳量缩阶段，成交量在未来一段时间仍将保持低位运行，直至三季度伴随供应的释放和价格的实质松动逐渐过渡到价跌量升阶段。近期国税总局出台了从严清算土地增值税的通知，而国务院也确认了将逐步推进房产税改革，在上海房产税细则出台前板块的政策风险依然较高。目前地产股估值处于合理区间的中下端，但实体市场调整刚刚开始，地产调控的效果还将经历长期的释放过程，除了波段性操作机会外，板块仍然缺乏趋势性投资机会。我们维持“中立”评级。