国信证券 区瑞明 方焱

　　暴风骤雨式的调控已对房地产市场产生影响

　　“两会”后房价飙升迫使政府在“国四条”的基础上祭出空前严厉的“新国十条”，剑指房价七寸，核心内容是建立考核问责机制、贷款首付比例和利率大幅度提高、暂停发放购买第三套及以上住房贷款和研究制定税收政策等，中央各部委及地方迅速响应，影响明显，销量萎缩，在一个月内，17重点城市周销量平均下降幅度高达57.3%。

　　国际形势变化或使调控节奏放缓，但政策持久性不用臵疑

　　当前经济增长三大引擎均面临着较大压力，欧洲主权债务危机升级更使当前房地产调控面临两难抉择，我们认为调控节奏或将放缓，第3季度将以执行已出台的调控措施为主，不会放松，且未来有推出保有环节税的可能。

　　楼市有“休整”需要，调控将使调整幅度加深

　　09年楼市的疯狂本身就透支了未来的部分需求，房价的飙涨也削弱了一部分购买力，我们预计若目前政策严格执行一年，2010年全国新建商品房销售面积将同比下降20% 左右，销售价格将回落至 09年3季度的水平。

　　地产股业绩及估值面临下调风险

　　地产股业绩和估值正面临诸多压力：地产龙头1-4月份销售业绩均表现不佳；板块现金流出加快、短期偿债能力略有下降；行业调整将导致未来量价齐跌；直接融资难以顺利实施也导致地产股缺乏释放业绩动力。

　　板块进入震荡筑底阶段，反转仍需时日，建议低配

　　调控压力仍大，且有可能推出保有环节税，地产股趋势性机会中短期难至！但考虑地产股跌幅较大，已基本反映目前悲观预期，估值已接近08年底水平，机构配臵很低，我们认为地产股进一步下跌幅度有限，将进入震荡筑底阶段，有反弹机会，建议低配，选股时注重业绩锁定性和成长性，可关注四类品种：①全国及区域龙头：如保利、滨江、华业、中天城投；②城投类兼保障住房受益股：云南城投、西藏城投、黑牡丹；③资产注入：广宇发展、沙河股份；④商业地产股：轻纺城、海宁皮城、世茂股份。

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