国泰君安 孙建平

　　摘要：

　　一二线城市5月成交量比4月整体下降约50%，一线城市降幅稍大于二线。一线城市中，深圳环比4月跌幅最深(超过60%)，其次是北京、上海、广州。二线城市中销量环比降幅最大的是杭州、苏州(均下降超过70%)，较小的是成都、武汉、天津(降幅均不超过35%)。

　　一手销量前期快速下降后近期稍稳，本周环比下降8%：其中一线城市上升2%，二线下降11%。深圳前期深度下跌，本周环比上升82%。

　　一手房销量本周同比下降59%，深圳、杭州、苏州同比降幅超过75%：一线城市同比下降64%，二线下降55%。2010年初至今累计一手房成交量整体同比下降18%，其中一线城市下降30%，二线下降9%。

　　二手房销量环比由下跌转稳定。北京个别草根调研情况看，二手中介处看房客户有所增多，部分刚需在小部分房源有10%-20%的房价调整时，出手意愿上升。本周京深杭州天津武汉等二手房整体成交量环比下降2%，同比下降55%。其中京深杭下降2%、13%、5%。

　　房价总体上维持高位盘整，以同一楼盘而论，一二线一手房价没有下降，一线城市二手房价有5-10%的下跌。京沪等部分新开盘房价甚至继续小幅涨价；很多二三线城市房价继续上涨。

　　综合媒体和开发商等信息，部分地方政府通过增加低价楼盘预售、减少高价楼盘预售来美化房价数据的行为。对于房价调整，我们高度关注的是同一楼盘的房价表现。

　　一手房去化时间稍有上升，二手可售量继续增加。去化时间从4月中旬的4.2个月上升为14个月。一手房整体可售面积仍处于低位，同比下降25%，相对四月中旬的最低点上升10.5%。

　　目前A股主流房地产公司估值合理，与04-05年估值基本相当。一线地产10年PE13倍，RNAV折价21%；二线地产10年PE 13倍，RNAV折价12%。整体主流开发类10年13倍，RNAV折价17%，PB2.7倍；出租类10年19倍，RNAV折价5%，PB2.3倍。

　　国税总局日前文件表明，土地增值税清算力度可能超预期，显示了中央打压房价、控制投资投机需求、增加供给、保障投资、改善保障房民生、调节房地产利润的政策路径，最终是降低在土地财政诱导下的日益严重的经济增长方式的房地产化(参见5月27日报告)。

　　前述政策路径的措施可能将是长期化的制度改革方向。如：保有税、预售房款专款专用和商品房交易严格征收个人所得税。

　　维持5月10日行业周报中行业进入房价盘整、销量显著萎缩的下降第一阶段的判断，趋势谨慎，维持“中性”评级，短期超跌反弹机会。