东莞证券 陈桂柳

　　事件：

　　国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。

　　点评：

　　1.新政策是对06年政策的强化和细化2006年底，面对高涨的房价，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发，该政策没有得到严格执行。而国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》是对06年政策的强调和细化，内容更加详细和严格。新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣都做了详细的说明，缩小的开发商的避税空间。

　　2.严格清算土地增值税将促进开发商加快市场供给。国税总局此次明确土地增值税的清算有关细节，可能意味着将加紧推进相关工作，如果严格执行，开发商的现金流将大为缩紧。由于土地增值税的税率最高达到60%，而去年一年，大多数城市房价涨幅巨大，很多城市超过了50%的水平，避税难度较大。征收土地增值税一方面增加了开发商囤地或捂盘的成本，另一方面也加大了房地产企业的税收成本，在目前市场成交量陷入低迷的情况下，对开发商的资金链产生压力，从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给，抑制房价上涨。

　　3.开发商把土地增值税转嫁到房价，动力并不足对于市场上关于增加土地增值税会不会最终转移到房价上去，我们认为开发商把土地增值税转移到房价上的动力不足，因为，如果土地增值税严格清算的话，房地产公司并不是售价越高税后利润越大，涨价后销售风险加大，销售速度减缓，增加财务成本，而另一方面因为涨价也会导致增值额加大，从而有获得更高的税率的风险，所以对于开发商来说，科学定价和合理避税更为关键。

　　4.政策继续压制地产股反弹空间总体来看，我们认为如果土地增值税能得到严格清算，将会直接影响到房产企业的现金流情况，同时也对市场之前期待的房地产调控政策放松的一种落空，目前不论是房地产市场还是房地产股票都处于胶着状态，未来政策调控力度仍将取决于房价上涨，如果未来房价依旧快速上涨，政府公信力将受到质疑，政策将继续加大调控力度，因此在靴子并未落地的情况下，在目前情况下，地产股反弹空间依然有限。