方正证券 周伟

　　投资要点：

　　楼市持续低迷，总成交面积环比基本持平。

　　2010年第21周可统计周销售数据的城市有32个，总成交面积为270.38万平米，较第20周略微增长0.28%，销量环比下降的城市增加至18个，楼市依然持续低迷，调控政策效果已经显现。

　　重点城市中销量下降明显的有深圳、厦门、重庆、长沙、天津，幅度分别达到-40%、-39%、-34%、-22%、-14%，其他城市中，徐州、贵阳、东莞、连云港等下降也较为明显。

　　第21周可统计房屋成交均价的21个城市中，有10个城市房价环比下降。在楼市成交低迷的同时，有部分城市房屋成交均价已呈现回调趋势，如北京、上海、天津、重庆、宁波等。

　　政策调控组合拳效果明显，楼市可能在一段时期内维持低迷状态。

　　自4月17日“国十条”出台后，众多城市连续5周楼市成交低迷且下降幅度尤为明显，如北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、厦门、宁波等热点城市，近5周较前5周下降幅度在50%以上。

　　有同比销量数据的26个城市中，年初至今有18个城市销量同比大幅下降，如北京下降32%、上海下降40%、杭州下降49%、宁波下降37%、南京下降33%、苏州下降39%、深圳下降64%、广州下降39%、厦门下降43%、福州下降56%。

　　楼市销量同比大幅下降，一方面是由于政策调控效果显现，另一方面是由于各大城市可售商品房存量面积仍处于低位水平。

　　投资建议：房地产板块近期触底上涨，只可定义为超跌反弹，提醒投资者谨慎参与。

　　理由：

　　1、政策调控组合拳力度空前，涉及到房地产开发与销售的各个环节，一段时期内很难再次放松，除非房价出现深度回调而影响到实体经济，但目前房价只是停止上涨。

　　2、随着在建项目的持续投入以及土地款的后续支付，销售回款放缓、信贷收紧、再融资受阻等多重因素影响，开发商账上资金将很快出现短缺，下半年集中降价潮有望到来。

　　3、房地产板块经过持续下跌，估值接近2008年最坏时水平，超跌反弹只是对估值的修正，但是，预计一段时期楼市成交低迷以及房价下降，将影响到上市公司2010、2011年业绩水平，估值难以大幅提高。

　　4、总体而言，此轮调控下，楼市最坏的时刻仍未到来，随着保障性住房比例提高以及相关制度逐步完善，开发商暴利时代将面临结束。