研究结论：

　　2009年以来银行对房地产业的风险敞口有所扩大。虽然2009年以来按揭贷款+房地产开发贷款占银行贷款总额的比例基本保持稳定，但由于地方政府融资平台贷款占比迅速上升，银行对房地产行业的风险敞口有所扩大。

　　靠房价上升拉动的城市化已难以持续。目前房地产相关收入已经成为地方财政的重要组成部分，不过占比并没有达到某些观点所认为的30%左右，而是在2009年达到23.4%。过去10年，中国的城市化可以理解为地方政府土地所有制基础之上的投资循环：地方政府通过基建投入推动土地升值 房价上涨 房地产开发投资升温 地方政府通过控制土地供应来实现卖地收入最大化 通过基建投资实现政绩最大化。近年来地方投资占比持续扩大，背后就是购房者支出在支撑地方政府的投资规模膨胀。但这一过程也是购房者特别是自住型购房者购买力快速消耗的过程。随着房价上升到了一个明显超过自主购买力所能支撑的阶段，靠房价上涨拉动的城市化路径已经到了一个相对难以持续的阶段。在目前的房地产调控压力之下，地方的土地财政收入可能会有一定下降。

　　地产泡沫适度释放对贷款质量影响有限。但我们认为，当前调控对银行贷款质量的影响将小于市场的担忧。