国泰君安 孙建平 李品科

　　成交量近2周部分城市暂时稳住，本周一手房成交量整体环比下降3%。去化时间整体从4月中旬(最低点)的4.2个月快速上升至13个月；整体一手房可售量处缓慢上升状态。

　　继前期一手销量持续大幅下降后，本周环比下降3%：其中一线城市上升4.5%，二线城市下降7%。深圳、杭州仍下降38%、42%。

　　一手房销量本周同比下降51%，深圳、杭州、苏州同比降幅超过85%：一线城市同比下降61%，二线下降44%。2010年1月初至今累计同比下降15%，降幅持续扩大，其中一线城市下降28%，二线下降6%。

　　二手房销量环比同样稍有回升：本周京深杭州天津武汉等二手房整体成交量环比下降13%，同比下降50%。其中北京继续下降21%，深圳下降29%、天津上升5%、武汉上升5%，杭州上升8%。
房价维持高位，一手房仍未普遍松动，北京二手房5%-10%的价格松动，很多二三线城市房价继续上涨。本周成交均价高位波动，一手房价格整体还未松动，相对2009.1.1的整体涨幅53%，其中一线城市上升75%，二线上升28%。二手房根据草根调研的情况，北京有5%-10%左右的降幅，通州部分楼盘降幅超过20%。

　　一手房去化时间稍有上升，二手可售量继续增加：去化时间从4月中旬的4.2个月上升为13个月。一手房整体可售面积仍处于低位，同比下降27%，二手房可售面积上升速度更快。

　　基于09年四季度平均房价测算，A股主流房地产公司估值合理偏低。

　　一线地产10年PE13倍，RNAV折价22%；二线地产10年PE13倍，RNAV折价14%。整体主流开发类10年13倍，RNAV折价17%，PB2.6倍；出租类10年18倍，RNAV折价7%，PB2.3倍。

　　一二三线城市量价、开发商反应情况请参阅19日报告《近期行业观点和一二三线楼市调研概况》。

　　保障房等投资对房地产投资和GDP影响请参阅我们21日专题报告。

　　基于中性假设和测算，10年保障房等投资约3500亿元，相当于可以贡献房地产投资同比增长10%，或者说弥补开发商投资下降10%，增加大约0.9个百分点GDP。保障房投资不存在资金缺口，有利于抑制房价快速上涨，有助于防止房地产投资下降和经济二次探底。

　　维持5月19日报告观点，短期有超跌反弹机会，板块空间15%左右。

　　预判行业进入房价盘整、销量显著萎缩的下降第一阶段，维持行业趋势谨慎的观点，维持行业“中性”评级。