东海证券 桂长元

　　4月中旬，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院先后发布“新国四条”、“新国十条”，政策之严格为历年来之最，如第三套房停贷、非本地居民限制购房、限制本地居民购房套数。在此政策影响之下，4月下旬房地产销量急转直下，如上海下半月销量环比下降了八成，但各城市房价依然坚挺，我们不排除政府推出更加严厉调控政策的可能性。

　　4月，一线城市成交量环比均呈现增长态势。4月上旬，一线城市呈现出量价齐升的局面，许多楼盘开盘即被抢购一空，业界称之“日光楼”。新的调控政策出台后，形势迅速扭转，但4月销量环比仍呈涨势。在我们所跟踪的3个一线城市中，北京、上海、深圳成交量环比均出现了不同程度的增长，分别为21%、15%、7.5%。

　　4月，除个别城市以外，一线城市商品房成交均价上涨势头放缓。在我们所跟踪的3个一线城市中，北京、上海、深圳等城市商品房成交均价均呈现出快速上涨势头，其中深圳一手房成交均价环比上涨了5.9%，上海新建商品房外环以外成交均价涨幅高达11%。本次调控剑指高房价，意图十分明确，希望能将房价降到合理水平，不达目的不会收手。上海一路狂飙的房价可能成为推行房产税的直接推手。

　　4月，二线城市商品房成交量环比普遍大幅度攀升，其中，苏州、厦门环比增幅均超过200%。在我们所跟踪的国内11个二线城市中，除宁波以外，4月商品房成交量环比普遍呈现正增长，环比增幅有5个超过30%，其中杭州、南京、福州、东莞、武汉环比涨幅分别达到163%、75%、44%、40%、38%。

　　4月，除杭州、福州、昆明外，在我们所跟踪的11个二线城市中，商品房成交均价普遍表现为上涨态势。在5月中旬政府的政策调控之下，二线城市房地产市场有所降温，但房价仍然十分坚挺。我们所跟踪的11个国内二线城市中，除杭州、福州、昆明以外，4月商品房成交均价普成涨势。其中，苏州、厦门、武汉环比成交均价分别达到23.0%、13.3%、12.4%。

　　我们认为，本轮房地产调控非同寻常，目标指向十分明确，要将房价调控到合理水平。针对目前房价坚挺的现象，政府可能会出台更为严厉的政策，这对地产股承压，尽管目前地产板块PE为13倍、PB为2.4倍，主流地产股NAV折价普遍处在20-40%，估值水平处近9年来较低水平，但由于政策尚未出尽，我们仍然将行业评级下调至“中性”。