我们上周调研了上海的几家典型楼盘，并与中原、易居等地产机构进行了座谈，调研显示目前市场处于急冻期，情况较07年新政出台后更为严峻。当前主要后续政策预期为部分城市推出房产税和预售款专户监管推广。上周各地房价已经开始出现环比下跌，从全国范围看本次调控的反应时滞较短，未来大规模降价出现将帮助地产板块走出底部，维持行业的中立评级。

　　支撑评级的要点：

　　上海楼盘调研表明：上海当前可售楼盘供应短缺，大面积降价尚难出现；新政出台后成交急速萎缩，五一后进入速冻期；大部分开发商目前尚未进行积极反应；中低端住宅受到提高首付的短期影响更为明显。

　　高端住宅一次性付款比例较高，但外资行贷款同样会受到影响；上海特定区域或外环以外区域房价涨幅惊人，未来下跌空间大于市中心。

　　中介调研表明：二手房价格率先松动；地产商暂时以观望代替全线降价；根据外来购房比例不同，各个城市如何制订地方政策对市场会有较大影响；由于经营模式粗放，开发商资金链问题预计将在3个月左右即开始显现，降价和放慢投资会比预计更快；“国进民退”倒逼的资金仍想进入高端楼盘；投资性购买力部分转移到商业房地产上周(5月3日-5月9日)我们观察的17个主要城市合计成交面积达194.4万平米，较上周环比下跌18.3%，其中13个城市出现了环比下跌，占总数的76.5%。成交均价在经历连续几周的高位徘徊后终现大幅调整，6个城市的房价跌幅超过10%。

　　上周周度成交均价的大幅调整显示出调控的积极成效，从全国范围看本次调控的反应时滞较短，如果这一势头持续，将促使政策从强力推出到维持稳定，也就是说未来大规模降价一旦出现将促使已经深幅下跌的地产板块走出底部，维持板块当前中立评级。