---------近期地产股运行态势的思考

　　东吴证券研究所   邓咸锋   寇建勋

　　五月第一周，大盘受到多种因素冲击，走出震荡走低态势，指数连续跌破上证综合指数2900点、2800点和2700点，市场技术形态持续恶化，其中地产和金融股成为市场调整的主力，特别是地产股率先于大盘调整，本轮地产指数整体调整幅度超过30%，从2009年地产指数最高的5029点调整到2010年5月6日的3240点，调整幅度达到35.6%，远超大盘22.37%的调整幅度。

　　应该说地产股的调整直接的原因是政策退出，管理层近期接连强势出台遏制房价快速上涨的调控政策，并且是以组合拳的形式，未来仍保留出台税收调节的可能性，出台的速度及力度均超出市场预期。

　　表1近期房地产调控政策一览

日期	部门	主要内容
2010/04/14	国务院	二套房贷首付50%利率1.1倍，三套及以上的大幅提高首付比例和利率；加快制定引导个人住房消费、调节个人房产收益的税收政策；实行省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制，住建部、监察部等建立考核问责和约谈、巡查制度，对工作不力的追究责任
2010/04/19	国务院	对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停放贷；税务部门要对定价过高、价格涨幅过快的房地产项目重点清算和稽查土地增值税；严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与开发和经营；对土地闲置及炒地房企，银行不得发放新项目贷款，证监部门暂停其上市、再融资和重大资产重组。
2010/04/23	银监会	二套房新房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位；同时也明确提出对于开发贷款和土地储备贷款“三不贷、三挂钩”原则，即对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款；地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。
2010/04/26	国土部	国土部中国土地勘测规划院发布的《2010年第一季度全国主要城市地价监测分析》显示，今年一季度，全国105个主要监测城市中，多数城市综合地价环比涨幅较上一季度有所放缓，但个别二三线城市地价环比涨幅突出，居住地价涨幅远超一线城市。国土部发出预警：严防高房价、高地价向二三线城市蔓延。

　　资料来源：政府网站，东吴证券研究所整理

　　受到持续出台调控政策的影响，投资者购房预期发生重大转变，国内地产行业情况出现快速变化，3月份地产价格快速上涨的势头得到迅速遏止，国内各大城市地产价格进入观望期。在刚刚过去的五一期间，全国各个城市房产成交都陷入低迷情形，五一期间各地房交会期间成交情况也较清淡，我们跟踪的重点城市楼市中，除北京、上海、深圳和长三角区域重点城市成交量继续明显下降外，对房价相对不太敏感前期成交量仍比较坚挺的二三线城市，如武汉、重庆、成都等市场成交量也未能继续强势，而出现了全面下滑的态势。

　　不过五一期间与成交量不同，成交均价并未明显下降，部分城市甚至房价仍在上涨，但是这一现象也随着5月5日恒大地产全国房子八五折销售的消息出台而被打破，地产价格开始出现松动的态势，恒大此举是否会形成多米诺骨牌的效应值得关注，后期如果国内地产商纷纷跟进的话，国内地产行业价格调整浪潮可能随之展开。这可能是地产股的运行构成第二波调整诱因，投资者对这个因素还是要进行关注。

　　地产密集出台的调控措施现在已经开始展示出了巨大的威力，除了地产股票展开了持续的调整外，房地产行业销售量和销售价格都出现了比较大的下滑，未来地产行业何去何从，地产股的投资价值和投资机会值得深入思考：

　　首先，从地产股的绝对价格来说，目前地产股的价格已经调整到了一个相对比较低的位置，很多地产股价格已经开始逼近大盘2500点左右的位置，地产股从时间上先与大盘调整，而且调整幅度远大于大盘，从未来的政策预期上看，前期的调整已经在一定程度上反映了对调控政策的预期，未来向下运行的空间有限，因此从这个角度上来说，未来地产股的调整幅度将会比较有限。

　　表2部分龙头地产股估值表

股票名称	股票代码	收盘价格	09年EPS	一季度EPS	市赢率	市净率
万科A	000002	7.22	0.48	0.10	15.00	2.034
保利地产	600048	10.61	0.8154	0.1198	13.00	1.947
招商地产	000024	15.73	0.96	0.22	16.38	1.623
金地集团	600383	6.02	0.43	0.26	14.00	1.688
金融街	000402	8.10	0.55	0.04	14.73	1.288
星湖中宝	600208	4.86	0.227	0.0368	21.01	4.053

　　数据来源：上市公司公开数据

　　从上表我们可以看出，从P/E和P/B的角度来看，很多地产上市公司的估值已经接近历史最低水平，绝对价格也比较低廉，很难看出还有多大的调整空间，从绝对价格的角度看，这个板块的风险已经相对比较小了，股价调整的幅度将会比较有限。 

　　其次，由于此次政策出台可能并不是“最后一只靴子落地”，由于相关政策细化条件将陆续出台，特别是在国务院出台政策后，各个地方政府也会相继出台调控措施，后期板块的走势仍要观察政策细化内容及房地产市场的情况，调控政策对地产股走势的压制尚在，房地产企业应对政策的调整还需要时间，短期内快速上涨的可能性也比较小，小幅震荡将是一个大概率事件。因此由于政策的原因，地产股很难再发动起一波凌厉的上攻行情，未来肯能会存在一个价格回归合理的反弹性质的行情。

　　最后，站在长远的角度来看，我们对地产股也许并不是那么悲观，因为支持地产发展的几个关键性因素仍然存在，一是中国城市化进程仍将持续，这也是中国和日本地产泡沫的根本区别。目前中国城镇化水平只达到50%的水平，未来还有比较大的提升空间，这从经济的角度为地产行业的发展提供了空间；二是中国经济发展的不平衡，虽然东部沿海等一线城市经济发展比较成熟，地产价格偏高，地产行业成长空间有限，但是中西部地区中国经济发展的潜力还很大，大型地产公司可以通过调整区域业务比重来回避掉调控的影响，而目前地产的股价已经充分的反映出了政策的调整预期，但是并没有反映国内大型地产企业的调整能力。三是人民币升值预期仍然比较强，通胀压力也比较大，同时国人传统的思维习惯决定了地产行业可能在经历调整后仍然面临一定的机会。自古以来，对于国人来说买房置地是生活的重要内容，拥有房子的多少也在一定程度象征财富多寡。因此地产作为投资品仍具有一定的保值功能，地产投资需求和刚性需求是确确实实存在的。

　　根据以上的综合分析，我们认为当前市场地产股经历了持续的调整后，目前再度调整空间比较有限，目前股价应该说已经进入安全区域。但是由于调控政策的持续出台，地产股很难发动起大的行情，短期如果有机会也就是超跌反弹性质机会。不过从长期来看，房地产行业的发展却未必有多悲观，投资者可以站在长期的角度对于行业内一些龙头公司进行配置。同时对于一些具有题材的地产股也可以适当关注。比如一些具有区域(名流置业、新疆城建)和分拆概念(张江高科、北京城建)的地产股或者是一些超跌的商业地产股(陆家嘴、金融街)。

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