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楼市414会否重演A股530 房价稳定才能买地产股

http://www.sina.com.cn  2010年04月26日 08:08  大众证券报

  调控第一波的效果会逐渐显现

  《大众证券报》:继4月14日起,国务院连续三天出台房地产调控政策,随后,银监会、住建部跟进,有人将此比喻成“楼市调控第一攻击波”。然而,新政出台一周后,住房成交量、房价、可售房源这三大指标波动率均有限,温州炒房团甚至以1.5亿现金逆市增持豪宅。如何评价调控的效果?力度是否仍嫌小?

  秦雁(南京证券研究所所长):近期出台的按揭调控政策,主要是控制投资性需求的泛滥,市场对人民币升值、通胀产生了恐慌。短期内,房产消费税、保有税、物业税全面推行的可能性不大,因此,控制信贷是目前最有效的手段。由于从政策出台到实施需要一定时间,在这段期间可能有部分资金会赶在政策之间买房,而豪宅属于稀缺资源,在房产保有税出台之前,持有豪宅无持有成本,只会因为稀缺而更加值钱。不管怎样,目前我们认为此次政策的力度已经很强了,效果会逐渐显现,如果达不到预期效果,那么首付比例和利率还有提升空间。

  赵强(广发证券房地产行业首席研究员):我们认为,这次调控的力度比以往还是要大,可能要逐步在市场上起反应。银监会、几大商业银行已经开始出台细则了,估计不久就会反应到信贷审批上。由于3月份的成交结构里,投资客占有一定比重,新政策出台之后这些需求就没有了,成交量自然下来,房价也有可能松动。这些都是顺理成章的事情。

  物业税效果需要考虑其他因素

  《大众证券报》:物业税手段被喻作“楼市调控第二攻击波”,市场传言国务院已批准物业税在渝、深、京、沪4个城市试点,税额或按购房款七折后的1.2%征年税,但是仍有很多人对此调控效果充满怀疑,税率多大才能真正起到明显效果?

  秦雁:物业税出台,需要怀疑的不是政策本身,而是出台的时间和政策的实际执行力度以及其他政策因素。物业税无疑将增加房产持有成本,效果毋庸置疑。物业税实际的效果不是单看税率多少,需要考虑其他政策因素,如果流动性泛滥,恶性通胀产生,房产供给不增加,单是物业税的效果估计就不会很好。

  赵强:关于物业税试点还只是一个传闻。如果出台,对两套以上购房者的影响比较大。在所谓的一线城市,这样的购房者还是不少,所以一定会有比较大的影响。

  今年房价应该是回落调整的

  《大众证券报》:业内普遍认同2009年初的楼市市值是GDP的2倍,目前已快速增至3倍左右,市场容量远远超过股市,应该具备自身的运行规律,任志强就认为仅靠行政力量的调控是不明智的。而在2007年,股市在4000点遭遇“5·30”印花税调控事件,在震荡近两个月后还是继续上攻,直到6124点时才见顶回落,这一现象会否在本轮楼市调控中重演?

  秦雁:此次调控的触发点是央企地王的恶劣行为和局部地区失控的房价,出台政策的目的在中央经济工作会议中初见端倪,稳定政局、稳定社会是调控楼市的最重要目的,调控效果已经上升到考验政府诚信的高度。

  赵强:我们认为,今年内房价的走势应该是回落调整的,不可能再创新高了。与股市的调控相比,对信贷的管制要更加直接,也更加有效。因此,两者不可简单类推。

  房地产市场将寻找新的平衡点

  《大众证券报》:无论是提高首付比例,还是征收物业税,均是从抑制需求下手,而在供给方面,新房库存量、土地过少仍是客观现实,有人担心这次调控会进一步打击开发商新开工的信心,但也有人认为房地产市场的刚性需求还在,只是因为高房价受到了更大的抑制,认同哪一方?预计楼市未来将如何进一步演变?

  秦雁:新开工的信心需要考察实际销量的变化趋势和开发商自身资金情况。目前房地产项目资本金比例尚未调整,政策对投资仍是鼓励的。如果销量出现明显下滑,预计下半年新开工增速会下降。政策上增加供给主要着力于增加住宅容积率,增加中小户型比例,加快新农村建设,将农村宅基地化零为整等等。

  赵强:老百姓对住房的潜在需求当然很大,但作为稀缺资源必然是社会竞争的对象,很难让每个人满意。我们预计,房地产市场在调整之后,将在新的平衡点稳定。开发商短期不会放慢新开工,仍旧会按计划进行。除非市场下降得特别厉害。

  五大领域仍存结构性投资机会

  《大众证券报》:社会上的巨大流动性充斥楼市之中,在楼市受到调控之后,这些流动性是涌入股市,还是涌入实体经济?社会上的投资需求压力又将向何处释放?

  秦雁:政策上收缩流动性将是必然,另一方面宏观经济逐渐复苏,企业盈利能力增强,部分流动性就会回归到实体经济。在流动性环比收缩的过程中,股市会呈现结构性投资机会。我们认为,新技术、新模式、新医疗、新行业、新消费等领域仍会有结构性机会。

  赵强:确实,当前流动性过剩的现状是推高资产价格的根本原因。09年房价的大幅上涨也受益于此。这个资产价格泡沫何时破灭,我们认为持续加息和提高准备金率将是捅破泡沫的金针。只有到通货膨胀的势头比较明显的时候,政府才会被迫出台。在此之前,资金还将在几大资产市场之间切换,比如股票、房产、大宗商品和艺术品。

  在房价稳定后才能布局地产股

  《大众证券报》:在政策高压之下,房地产股票大多破位走低,但业绩尚可,估值也不贵,它们还会蒙压多久?应该采取何种投资策略?

  秦雁:从市场目前的销量来看,房地产股应该有投资价值的,但是政策影响未来销量,也将影响股价走势。如果此次调控后,房价上涨速度放缓,销量未出现明显下滑,政策面会相对平静一段时间,地产股将迎来反弹。可布局预收款多、锁定业绩性好的个股。如果销量急剧下滑,楼市面临二次探底,股价在中期都缺乏投资机会,只能选择在盈利模式、公司基本面有实质性突破的个股,或者受益区域振兴规划的地产股。

  赵强:从去年10月份开始,房地产股票和房价的走势就开始背离了,体现了市场对政策调控的担心。现在,政策调控已经出台,下面就看楼市的调整幅度有多深了。如果,房价不是以崩盘式的下跌,而是温和回调,那么地产股可以在一定的位置找到支撑。因此,建议投资者在房价稳定之后,寻找价值低估的地产股。

  ■ 时间:4月23日  ■ 人物:秦雁  赵强  ■ 主持:徐霄

  ■链接一:上期观点回顾

  ●未来房价大幅上涨的空间已经不大。2010年房企业绩将难以复制 2009 年高增长的态势。

  ●大力发展新兴战略性产业的政策值得期待,为股市提供了题材,也会刺激相关股票的表现。

  ●目前不具备大行情基础,因为宏观政策是趋于收紧的,但仍然会出现一些结构性机会。

  ■链接二:德国房地产经验——去金融化

  德国人收入是中国人的10倍,柏林楼价却和北京、上海相差无几。更耐人寻味的是,60%的德国家庭不买房,而是租房。

  德国法律规定,房价超过“合理房价”20%,地产商即违法,必须罚重金;超过50%则不仅要罚重金,还可判三年徒刑。所以德国绝不可能出现中国方式的财富榜半壁江山被地产商占据的怪现状。德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税、 3.5%的交易税,买卖获利要交15%的差价盈利税,房屋出租收入则要交20%-45%的个人所得税。5年前,包括高盛等在内的国际“热钱”为比价效应杀入德国楼市,最后都不得不在德国人不动声色的重税围剿下认输斩仓出局。

  德国经验告诉我们,世界上永远没有控制不住的房价,只有控制不住房价的政府。德国经验提醒我们,金融化是地产投机毒瘤的根源。如果美国人可以早点认识到地产业去金融化的重要性,就不会有今天的大危机。中国楼市恶性循环的病根同样在此。方泉/融资中国杂志总编

  ■链接三:真能增加住房的有效供给吗?

  房地产市场中的房价上涨,很明显是供给严重不足而产生的。去年上半年投资的低增长和新开工的负增长以及全年的土地供给负增长,都早就预告了今年上半年会出现土地短缺供给中的天价,也早就预告了今年上半年住房供给在部分城市中的稀缺了。

  请看自2003年关紧土地和信贷两个闸门之后的土地供给现象,除2007年中央提出过用增加供给来平抑房价之外,哪年增加过土地供应量?不管是为了十八亿亩红线,还是为了拍出土地天价,其土地供给短缺结果都必然是房价上涨。任志强/华远集团总裁

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