房价不跌 股价不涨

　　徐辉

　　房地产新政下，未来房价调整是个大概率事件，那么，股价又会怎样表现呢？个人推测，房价未来会出现1年左右的调整，幅度会在20%至30%之间；其次，对股市而言，房价不跌、股价不涨；最后，中长期看地产股存在投资机会。

　　本次调控堪比香港1994

　　从政策环境和行业背景来看，咱们的这次政策调整应该和1994年香港的此次政策调控类似。

　　首先，相似的地方在于，在政策全面推出前，地产股股价已经开始调整，尽管这期间(1994年上半年)楼价还在上涨。长实和恒地在调控政策出台前分别下跌33%和40%。仲量行物业指数由1月份的701.8上涨至4月份的977.8。

　　今年的内地地产市场也大体类似。房价在上半年上涨也在15%至20%左右。但地产股如万科、保利地产和招商地产自去年8月份以来的9个月时间里，股价下跌了32%、32%和36%(月K线收盘价)。

　　其次，房价调整有利于地产上市公司的发展，反而可能引发地产股股价上涨。一般来讲，房价上涨会导致地产股股价上涨，但有些时候除外。比如目前这个时候，因为在这个时候，楼价继续高涨，将导致行业覆灭。所以，在近期的房价上涨过程中，地产股股价并没有上涨，说明投资者并不认同楼价的上涨。基于这一点，假如楼价出现理性调整，则地产股股价反而可能出现恢复性上涨。

　　第三，地产股股价反弹后，仍有反复的可能。真正的地产股见底时间是在此轮楼价调整一半左右的时间。这次楼市的调整时间可能也会耗费1年甚至1年半左右。

　　在这个周期中，地产股大体会在半年后提前房价先行见底。这和地产股此次见顶时间类似，我们看到去年7月份地产股股价见顶，而房价见顶应该在近期，二者差距达9至10个月之久。

　　可以预期，未来地产股先行见底的时间也会大体提前10个月甚至1年。1994年香港地产调控周期中，地产股的见底就比其房价见底要提前1年：股价见底是在1995年1月份。而香港楼市此次下跌的终点是在1996年1月份，指数为608.6点，此次楼市调整的整体幅度在40%左右，耗时1年零8个月。

　　从楼、股调整的时间关系看，香港地产股调整从1994年1月份开始，截止于1995年1月份，耗时13个月份。股价调整之初为1994年1月份，要比楼价调整提前3个月；股价见底日在1995年1月份，要比楼价调整结束之日提前了12个月，而且这12个月楼价调整幅度高达25%。

　　内地房地产业将进入调整阶段

　　可以得出的、模糊的结论是，内地房地产业已经进入一个新的、调整的运行阶段，具体而言：

　　第一，经过此次政策调控后，房价一定会出现调整。第二，从现在看，地产股股价未必会出现大幅下跌，相反可能在本月见到一个中短期底部。政策陆续出台后，地产股有望从本月或下月开始做中级反弹。这如同1994年香港地产股见小底的背景。第三，那么，地产股大底会在什么时候呢？大体推算，应当会在半年后的10月份前后。但是，楼价的调整，可能会持续到2011年年底。

　　而在2012年新一轮房价上涨过程中，股价和楼价将迎来新一轮赛跑。这个过程中，二者更大可能是：1、楼价见底反弹，证实股价率先上涨的正确性；2、楼价股价同时上涨大体维持1年左右的时间，也即是大体在2012年10月份前，地产股将有较大可能性保持上涨态势。

　　当然，和上一个循环类似，股价会提前房价见顶。而这一次房价见顶，将可能引发股价的深度调整。届时的这次调整会和今年的调整有很大不同。原因是估值会有较大差异。今天的地产股明显低估，2年后的地产股可能就不会低估了。

　　(作者为中证投资公司首席分析师)

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