每经记者 王炯业

　　投资者应该还记得不久之前房地产市场的火热程度：地王频出、楼价飞涨，开发商捂盘、购房者排队、炒房团四处出击……短短半年多以来，地产板块指数上涨超过150%，据不完全统计，相关个股涨幅高达三、四倍。

　　然而，谁都没有料到，地产股的命运在近期开始转变。去年年底国家已经出台相关政策要遏制房价上涨，然而火爆的市场并不理会。于是，号称“史上最严厉”的房地产调控政策终于在今年4月中旬出台，房地产市场迅速降温，炒房的开始甩货，买房的开始观望，之前房价疯涨的地区甚至出现了价格下跌。房地产股票也一度成为带领大盘下跌的“空军司令”。

　　在暴跌的风雨中，此前哄抢房地产公司定向增发股的机构和大佬们浮动损失已经是天文数字。业内对地产股的后市也产生了分歧，甚至有一些机构认为房地产拐点已经来临，也有机构认为短期内虽应回避，但更应该等待被错杀的地产股。

　　《每日经济新闻》记者通过分析各方面资料和数据，并采访多位业内人士，试图揭开房地产暴跌后的种种迷雾。

　　机构、大佬抢到了增发的开头没有料到调控的结局

　　前所未有的严厉调控政策令房地产市场遭遇重创，从而引发A股中的地产股出现暴跌，然而投资者或许还记得去年二三季度房地产热火朝天的热闹情景，那时候房地产企业的融资往往受到众多机构投资者和大佬们的“抢夺”。

　　当时“法人股大王”刘益谦不惜以最高价申报保利地产定向增发股，一度引发市场的各种猜测。然而今日回头来看，一切尽在不言中。

　　去年地产股融资热火朝天

　　2009年二、三季度，A股市场和房地产市场的双双回暖激发了上市房企再融资的热情。

　　据WIND统计，2009年共有13家房地产公司完成了定向增发，共募集资金491.08亿元。这13家上市房企的定向增发全部在去年二、三季度完成，且呈现明显加速状态。去年4月，仅有云南城投完成定向增发，发行1.32亿股，募资20亿元；5月也只有世茂股份完成定向增发，增发6.92亿股，募资83.41亿元；到了6、7月份，完成增发的房企数量明显增多：6月美都控股完成募资9.08亿元，鑫茂科技募资2.2亿元；7月中南建设、保利地产和首开股份三家完成定向增发，募资规模更为庞大，保利地产募资80亿元，首开股份募资47.46亿元，中南建设也获得37.38亿元资金认购。到了8月份，金地集团顺利完成42.36亿元定向增发，9月格力地产和荣盛发展完成了定向增发，募资额分别为16.1亿元和12亿元。

　　也正是在去年二、三季度，房地产上市公司股价最疯狂，房地产指数不断上攻，累计涨幅近30%。

　　机构在金地保利上浮亏近20亿

　　在当时地产股持续上涨的动力下，投资者对于房企的定向增发持续升温。但到了现在，这些机构的浮亏已经非常惊人。

　　据悉，2009年7月14日保利地产以24.12元的价格定向增发近80亿元，除保利集团认购15亿元以外，其余65亿元增发给其他机构或个人，南方和博时两家基金公司合计动用超过20亿元购买8000多万股，国信证券动用近10亿元购买了4000多万股，百年化妆护理品动用近7亿元购买了2900万股等，粗略统计，这些机构累计动用资金约37亿元。

　　随后，金地集团以14元的价格定向增发3.03亿股，工银瑞信基金公司动用4.2亿元认购3000万股，平安资产管理公司动用4.2亿多元认购3000多万股，中国人保资产管理公司动用4.2亿元认购3000万股，新华人寿动用3.92亿元认购2800万股等等，这些机构总计动用了约37.6亿元。

　　目前，保利地产和金地集团股价已经跌破定向增发价。虽然这些机构认购定向增发股的价格与当时的市场价格存在一定差距，然而保利地产和金地集团股价的持续下跌让这些机构浮动亏损越来越大。《每日经济新闻》记者粗略统计，在保利地产上面，机构累计浮动亏损约12亿元；在金地集团上面，机构累计浮动亏损约7亿元。

　　地产大佬浮亏约10亿

　　在保利地产和金地集团的定向增发过程中，尤为引人注目的是，在发行对象名单上也出现了自然人，其中不乏号称“法人股大王”的刘益谦和方德基、朱前记等人，这些人动辄上亿的资金在市场上也颇受关注。

　　当时，在保利地产收到的提交申报价格表中，刘益谦以28.12元申报价高居所列出的43名申购对象之首，而当天保利地产收盘价仅为29.65元，其申报价格与当天收盘价仅相差1.65元，一度引发市场热议。

　　最后，在保利地产的定向增发上，刘益谦一举以近11亿元购得4500万股，方德基动用近10亿元认购4200万股，朱前记动用7亿多元认购2986万股，3个自然人合计动用了约28亿元资金。在随后的金地集团增发上，刘益谦又动用4.76亿元认购3400万股。

　　现在，这些大佬们在保利地产上浮亏约9亿元，在金地集团上浮亏约1亿元。

　　业内人士认为，这些机构和个人之所以参与地产股定向增发后出现巨幅亏损，关键在于他们是在股市和地产股的巅峰时期参与增发，尽管当时也有一定的价格空间，但当市场出现波动时，这样的安全边际对周期性行业而言，几乎没有安全作用。

　　有分析人士向《每日经济新闻》记者表示，这些机构和大佬们或许是被当时房价和地产股的连续大涨给迷惑了，没有料到政府随后为抑制房价过快上涨，推出了一系列的“组合拳”。

　　暴跌中寻找被错杀的地产股

　　近期，几乎所有地产股都创下巨大跌幅。不过，一位市场人士指出，任何一个市场在暴跌中总会有被错杀的股票。本期《每日经济新闻》记者将从现金流，资产负债率等各方面指标为您寻找出被错杀的地产股。

　　在操作上，中金认为，政策风险还没有完全释放，建议保持谨慎。

　　地产股资金链堪忧

　　随着调控政策陆续出台，房地产企业销售或面临一定的压力，加上再融资继续搁浅，房地产的资金链越来越堪忧。

　　《每日经济新闻》记者根据Wind数据统计，目前排队等候再融资的房产上市公司共有43家，合计拟募集资金超过千亿元。其中有29家地产公司的预案公布是在2009年，有14家是在2010年公布的预案。

　　引人注意的是，上述14家房地产公司的股价多数已跌破了预案公布的定向增发价。为应对政策变化，不少房企选择修改再融资方案、缩减募资规模。资料显示，今年以来，广宇集团取消使用不超过2亿元募集资金用于补充流动资金的项目；世茂股份将20亿元的增发预案削减至17亿元等。

　　地产股提前反应

　　大智慧数据显示，房地产指数本周以来大幅下跌10%。万科、金地集团下跌近20%，招商地产下跌近30%，二三线地产股跌幅更大。

　　分析人士指出，目前地产价格还没有全线下跌，但地产股应该是提前充分反应了市场未来半年甚至一年的预期。某券商分析师告诉《每日经济新闻》记者，调控政策对于之前涨幅过大的一线城市影响最大，这些城市房价回调的压力肯定会大一些，而一部分二三线城市房价本来就不高，相对下调空间有限。但现在不管是什么类型的房地产股票普遍下挫，一些资金充裕的二三线区域龙头房地产公司也可能被错杀。

　　谁可能被错杀？

　　《每日经济新闻》记者通过WIND，找出单位资产的货币资金排名前三十的地产股，结合国泰君安的研究报告，筛选出可能被错杀的地产股，提供给投资者参考。

　　国泰君安研究报告指出，二三线城市代表股票具有一些共同特征，比如拿地时间早、地价成本低，项目集中分布于某一经济发达区域，甚至已基本实现全国性布局。

　　二三线城市代表股包括信达地产、苏宁环球、卧龙地产等；区域代表股是北京城建、金融街、苏州高新、华发股份、张江高科等。

　　根据上述标准，有关地产股有：荣盛发展、中南建设、冠城大通、北京城建、金融街、苏州高新、华发股份、张江高科。上述这些地产股这一波普遍跌幅都在10%至30%，除了有分拆概念的张江高科跌幅较小仅3%外。

　　同时，有分析师认为，当前调控政策主要是针对住宅类开发企业，商业地产特别是持有型的商业地产受到的影响将会较小，公司现金流也会相对较好，比如金融街和世茂股份。

　　金融街2009年年末持现金131亿元，仅次于万科和保利地产，抗风险能力较强。世茂股份2009年末持有资金19亿元，资产注入后，已经转变成为租、售和自营相结合的营业模式。

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