核心观点：

　　4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对房地产市场更加严厉的调控措施，我们认为控制需求的信贷管理和异地购房限制，加强开发商融资管理，以及考核问责制这三条是对市场影响最大的政策，我们判断政府的这一政策将会使房地产市场加快进入调整期，政策的效应则在下半年会更加集中的体现。但是由于政策过于严厉，我们也判断政策的持续性不强，更多的属于临时性政策。

　　重拳之一：严信贷减少了购买者的财务杠杆，实际降低了购买力。不仅打击了投机需求，对改善性需求、自助性需求也会形成伤害，市场预期变差，观望持续。二套房50%的首付，部分地区三套房和异地购房暂停贷款的政策极大的减少了购房杠杆，实际降低了居民的购房能力。尤其对非本地居民的购房限制。这极大地打击了异地购房的需求。北京、上海是全国购房性需求，各省会城市面临的则是全省的购房需求。这加剧了与需求相比，供给不足的局面。这一政策的出台会迅速降低房屋的交易量，尤其是一线和二线省会城市。

　　重拳之二：紧缩房地产商的资金链是促使房价调整的短期有利武器。房价居高不下的一个重要原因是房地产商资金充足，抗得住房屋市场的短期销量低迷。政府因此紧缩开发贷款和再融资审批。尽管政策有限定条件，但是政策执行起来一刀切的特征以及政府问责制的落实，我们预计该政策在实际执行中会更加严厉。暂时，地产公司还不会出现资金链紧张的问题，但行业高杆杆率的特点决定了如果销量持续低迷，信贷保持紧缩的情况下，地产商的紧日子将会很快到来，下半年，房价调整的压力也会加大。

　　重拳之三：建立考核问责机制，这确保了政策的执行力度。地方政府出于地方发展需要，从地方利益来说，是希望地价和房价上涨的，因此没有动力落实稳定房价和推进保障性住房政策，但中国的政治制度决定了如果房价是否稳定关系到地方官员的考核、任命和升迁的话，那么财政收入就会排在第二位，地方政府执行政策的积极性会被充分调动起来。尤其是国务院已经把房价的问题提高到“影响社会发展和稳定”的高度上，又有哪个地方政府敢顶风作案呢？我们预计，各地方政府稳定房价的政策将会密集出台，态度会很坚决，执行也会很积极。

　　投资建议：鉴于政策的密集出台，对行业仍保持中性评级，建议投资者保持观望，等待房价和政策的平稳。