编者按：

　　在无数次提出“遏制房价上涨过快”后，政府此次终于动了真格，连续4日内，重拳连环出击。而楼市新政公布后首个易日，地产股领衔下跌，整个地产板块中24只个股跌停。股市、楼市双双震动，是否预示着楼市拐点已经到来？地产股后市又将走向何处？

　　发自《投资快报》 记者 彭浩

　　背景链接：4日内猛招连连

　　在无数次提出“遏制房价上涨过快”后，政府此次终于动了真格。

　　国务院4月17日发出通知要求，对商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。同时，文件中淡化了“房地产支柱产业”的提法，并提出将对地方政府在房价方面“建立考核问责机制”。

　　这是继4月14日要求首套房90平方米以上要首付提高到三成，4月15日公布二套房贷首付款比例不得低于50%同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等政策后，推出的更为严厉的措施。

　　房地产拐点已至？

　　在政府打出房地产调控组合拳之际，媒体纷纷爆出“楼市现降价抛售”。据报道，近期快进快出的短期炒家迅速“抛盘离场”，目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。这些拥有大量房源的投资客在蓄意拉高房价之后，正在快速出货。

　　除了投资客抛售外，紧随楼市紧缩政策而来的，是土地放量供应。日前，国土部公布了2010年住房供地计划，称今年拟住房用地的供应总量将达18万公顷，同比增长超过130%，中小户型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。

　　政府调控组合拳频出，是否预示着楼市拐点已经到来？

　　对此，中原地产预测，北京房价很可能在年内出现20%-30%的下调，成交量将出现30%以上的下降。中国房地产产业协会副秘书长何琦的看法显得较为理性，他表示，“我对下跌30%的说法不认可，如果政策出台能把去年11月底到今年3月份这段时间的恐慌性上涨的价格泡沫挤出去，此次调控就达到了预期效果。”

　　相对于楼市后期走势的难以预测，房地产政策的拐点已至，更为显而易见，中央对于楼市调控的决心也比以往更为坚定。

　　对于一系列的调控措施，申银万国高级宏观分析师苏畅表示，如果房价短期内未改变暴涨的势头，不排除政府后续还会出台更猛烈措施的可能性，例如房地产税。本次政府出台的调控政策对市场产生较为剧烈的影响，短期内房价肯定会出现拐点。但从三五年的中长期来看，房价的涨势并没有到顶。

　　专家有话说

　　成思危：楼市将回归理性

　　在4月18日召开的“2010年投资与理财年会”上，原全国人大常委会副委员长成思危表示，在中央出台一系列货币、土地和税收等政策后，房地产市场开始出现理性回归。随着调控重心转移到保障和民生等基础领域，房地产市场将回归以消费为主导而非炒作投资主导的市场。

　　潘石屹：房价变化1个月见分晓

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，房地产调控新政对住房市场的影响将很快见效，住房成交量将迅速下降，住房价格的变化将在一个月内见分晓。

　　潘石屹说，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算，第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%，而银行按揭贷款利率为6.5%(二套房利率)，相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。但潘石屹强调，最近的房地产调控政策主要针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到影响。

　　李稻葵：现在是最后的疯狂

　　“现在的房地产上涨是最后的疯狂。”清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为，房地产行业即将迎来较为快速的下滑。

　　李稻葵表示，不能再以调整的思路看待房地产行业，而应将2010年看做新一轮房地产市场改革元年。一系列政策举措明确地表明了政府的决心，投资者必须看到这一变化。他说：“因为政府意愿在，老百姓抱怨在，两头的压力会促使地方政府采取根本性措施，着力开发保障性住房，加大供给。”

　　机构视野

　　中金公司：地产股面临下行风险

　　此次“国十条”规定，在差异化信贷政策上的可操作性更强，针对打击外地炒房团在当地投机性购房需求，而抑制边际投机购房需求，说明政府已经意识到房价暴涨的原因在于，过于宽松的信贷以及边际投机购房倾向对市场预期的扰动，并开始针对性出台措施，往后看，平抑住房价上涨应该是大概率事件。

　　目前来看，近期接连三天的政策出台力度之大，涵盖之广应该是超出市场预期的，而后续各地方政府和相关部门的配套政策仍需观察，短期内地产股价依然面临下行的风险。随着下半年房地产市场进入整固期以及政策调控预期的平息，我们预期地产股票将有较好表现。

　　申银万国：股价调整后低位运行

　　信贷政策空前严厉，三套房以上住房可暂停贷款，异地住房贷款暂停，预计成交量将大幅度萎缩，大户型和部分投资比例较高的城市将尤为明显。由于年初以来，整体市场的投资性比例都大幅度提高，一线城市投资比例预计超过50%，而二三线城市也大幅度提升，且外地投资客比例显著提升。政策的出台，对于抑制投资性购房将起到实质性打击作用。

　　地产股价调整后低位运行，行业仍无投资机会，维持“中性”评级。预计未来各地政府和部委将陆续对政策予以细化执行，其将直接影响到行业未来调整幅度和持续的时间。整体来看，行业交易量大幅度萎缩已成必然，价格调整取决于开发商整体资金链的状况和投资客资金链的状况。若政策持续严厉执行到年底左右，房价会出现一定幅度的调整。从板块投资角度来看，预计股价调整后将低位运行，行业投资性机会仍未到来。

　　地产股先于楼市变脸

　　昨日，楼市新政公布后首日交易日，地产金融领衔下跌，沪指收盘暴跌150点，跌破3000大关。地产股溃不成军，跌幅居各板块首位，整个地产板块中，24只个股跌停。其中，保利地产(600048)大跌9.28%，万科A(000002)跌逾8%，板块跌幅高达7.54%。

　　地产龙头股价全部创下去年9月以来的新低，这和各地疯涨的房价形成鲜明的对比，资本市场提前对政府调控作出了反应。

　　不少业内人士预测，随着中央调控政策的落实，房地产板块未来走势很可能出现更大幅度波动，未来地产股仍有下行风险。虽然目前大多数地产股的市盈率处于低谷，但这不构成大举建仓地产股的充分条件。

　　长城证券分析师刘昆表示，新一轮政策出台，不再是“空调”。他还指出，如果政策取得了预期效果，既遏制了房价的上涨，又未导致楼市进入低迷，则地产股有望迎来估值修复的反弹行情。如果政策收紧，导致销量锐减、新盘价格下调，则必将影响行业今明两年的业绩，估值优势不复存在。

　　“受国务院连出重拳调控楼市的影响，市场出现急速下跌，体现出市场对于未来地产表现预期并不乐观。”西南证券房地产分析师肖剑认为，此次住房信贷细则出台，对地产影响主要有两方面，一是二套房信贷收紧，会使多套物业持有者放售手中地产，使市场二手房源放量增大。二是对开发商的资金造成影响。但此次政策调控对工业及商用地产企业影响较小，住宅用地产企业冲击较大。受政策影响，地产股短期内会出现急速下跌。等待市场冷静下来后，中长期市场表现会趋于稳定，但整体表现不太乐观，维持弱于大势的判断。

　　机构大幅减仓地产股

　　在市场整体状况不佳，机构资金大幅流出的情况下，遭遇密集政策调控的房地产行业成为众矢之的，被机构大幅减持。

　　统计数据显示，4月6日以来，房地产股累计净流出资金202.1亿元，机构撤离的迹象明显。其中，上周机构减持最多的板块即为房地产板块。机构在该板块的净卖出金额高达15.59亿元，远远超出对其他板块的减持幅度。

　　其实，机构对房地产行业的减持苗头早已显现。最近四周内，在58个行业板块中，机构资金净卖出最多的行业板块即为房地产板块，净卖出金额达到133.04亿元。其中，地产龙头万科A(000002)首当其冲，成为最近四周机构减持金额最多的股票。

　　据悉，在4月初的减仓中，基金主要是减持大盘股，其中地产、钢铁是减仓幅度最大的板块。 虽然地产板块在两会过后一度迎来恢复性增长，但基金经理反映，拿在手里有如“烫手山芋”。

　　事实上，在前两周，“二套房贷要求五成首付”的传闻早已传出，在投资界内部，“近期可能会有更为严厉的房地产调控政策”的消息也早已流传，因此，虽然近期地王频出，基金经理减持地产股的行动还是相当果断。直到昨日，地产股仍处于领跌态势之中，不排除基金仍在出货。

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