《红周刊》记者 郝宁

　　经过了年初的低迷后，3月份各地楼市又现“癫狂”苗头，二线地产股也跃跃欲试。但就在此时，新华社等中央媒体突然密集建言房地产调整引发市场猜测——房地产后市还要出台更严厉的措施？一边是行业回升，一边是持续不断的政策调控——房地产行业将走向何方？房地产股反弹行情是否就此夭折？

　　恐慌性购房推动楼市回暖

　　近日来，北京郊区房价节节攀升，其中通州多个项目均价已经从年初的1万多元/平米飙升至2万元以上，涨幅远远把城区的房子甩在了身后。而同期上海外环以外的房价环比仅微涨了1.3%。这些只是3月份以来全国亢奋房地产市场的缩影，东海证券跟踪的数据显示：3月份，一线城市中，上海、深圳商品房成交均价上涨势头放缓，二线城市商品房价降温，但成交量环比普遍大幅攀升，苏州、厦门环比增幅超过200%(见附表)。

　　民族证券分析师崔娟认为，3月份成交量反弹是因为恐慌性购房，“随着优惠政策的逐步退出以及调控预期逐步加强，购房者争先入市来规避政策的不确定性；而如果各地实质性加大保障性住房建设力度，商品住宅供应将相对减少，也引发购房者需求的快速释放；最后，人民币升值和通胀预期依然存在，投机投资性购房热度不减”。

　　光大证券分析师翁非玉持同样观点，她认为“两会”后政策真空期，高房价刺激了观望中的需求，此前被压抑的交易在3月份释放。在4月份的传统旺季里，推盘量会有一定增加，但是重点城市的库存在下降，因此4月份房价继续上涨的动力可能还较为强劲，不过继续大涨后不排除政府出台更强硬的措施。

　　物业税近期开征可能性小

　　“在人民币升值预期与房地产利空政策权衡的话，前者对于地产股的利好影响有限，调控政策对于地产股的威胁占主导因素。”联讯证券首席策略分析师曹卫东表示。对于近期的涨价，部分银行对首套房贷7折利率优惠已调高至8.5折。而首套房首付也由20%调高至30%。房地产的坏消息还不止这些，本周盛传物业税征求意见稿已经获得原则通过，先由北京、上海、深圳、杭州等城市试点(还有说法是开征房产保有税)，这再次重挫了房地产股，4个交易日房地产板块指数跌3.33%，其中招商地产、保利地产等一线地产股跌幅达9%。　

　　在房产保有阶段征税在部分城市已经空转了多年，全国“两会”上也曾经热议，但是“在房产保有阶段征税，要经国家层面定。”上海住房保障和房屋管理局回应说。国金证券分析师曹旭特认为物业税试点不会出台，因为准备工作不是短期可以完成。物业税空转试点仅为商业地产，还没有涵盖住宅，更谈不上试点。

　　值得注意的是，物业税在财政部2010年工作要点中并未涉及，但提及了完善房产税制度。业内人士普遍认为，短期内政府会恢复征收针对个人拥有的房产税，而不是开征物业税。因为物业税需要全国人大立法通过，还需要在周期评估物业价值基础上征收。

　　下跌有限 反弹也无力

　　下有业绩、估值的支撑，上有政策压顶，房地产股在不确定性之中游走。据国泰君安的数据，目前一线地产股2009年PE24倍，2010年动态PE17倍，RNAV(重估净资产)折价8%；二线地产2009年PE26倍、2010年动态PE17倍，RNAV溢价7%。而截至本周五沪市整体PE为25倍，深市为46倍，相对而言房地产股的估值还在合理范围内。

　　不过分析师们还是谨慎认为房地产股很难在受到多重利空压制下迅速提升估值。中投证券分析师李少明表示，“4月份可能是房地产板块反弹止盈的较好时间窗，此后板块可能仍处在反复筑底的过程，等待楼市回归理性。”曹卫东认为，“地产股不是本轮行情中的主流板块，目前仍在低位徘徊，下跌空间有限，但反弹依旧无力。在政策的大背景下，目前对地产股的投资策略依然是短期谨慎。”

　　也有不少分析师期待赶紧出台实质性的调控政策，在他们看来利空出尽是利好。“加息可能出现在二季度，地产股在加息后或将出现一波反弹，二、三线地产股反弹进攻性会更强”。招商证券分析师洪俊骅说。

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