2009年12月6日基于行业严厉调控预期我们将行业评级下调为“中性”；2010年1月20日基于估值分析我们认为房地产股票已经见底，建议买入质地优良的小公司股票。现在我们将行业评级上调为“推荐”，理由和投资建议如下。

　　货币政策继续宽松：2010年3月31日，中国人民银行货币政策委员会2010年第一季度例会日前在北京召开。会议提出，要按照党中央、国务院的统一部署，继续实施适度宽松的货币政策。历史经验表明总体宽松的货币政策是房地产量价齐升的根本条件。

　　实体成交走好：“两会”结束之后，全国主要城市都出现了量价齐升的情况。宽松的货币政策以及城市化进程中人口从二三线城市进入一线城市的预期，使得北京、上海出现了“一房难求“的局面，目前北京和上海的房价已经超过东京。这直接影响了其他重点城市的房地产市场。

　　常规市场化调控政策基本出尽，效果甚微：二套房信贷已经收紧，一手房7折利率也取消(还要3成首付)，保障住房规划，清查土地囤积等常规市场化调控政策基本出尽；但这些政策的效果都被整个社会宽裕的流动性所淹没——08年底中国整个人民币信贷才30多万亿，每年人民币新增信贷为3-4亿。为度过全球性金融危机09年突然增加9.5万亿，2010年依然有7.5万亿。而中国目前城镇住房的总市值才50-60万亿。老百姓的投资渠道又窄，这就逼得大家在疯狂地买房，无论是买得起的，还是买不起的。

　　未来政策预期前瞻：1)用非市场化手段来解决问题，一如93年的调控那样，3月19日78家央企“被退出”有了这点味道；2)祭起传统的“虎皮”，诸如清缴土地增值税、物业税；3)接踵而至的高通胀导致快速的加息。房地产的泡沫是显而易见的，但古今中外的政府都缺乏主动刺破泡沫的勇气，伯南克说“他们手中的剑太钝了”。泡沫还将维持一段时间直至流动性的大幅收紧。

　　行业评级上调为“推荐”：我们认为在连续大幅加息到来之前，房地产股票应该可以为投资者带来超额收益，我们将行业评级上调为“推荐”。我们建议按20倍动态PE对房地产股进行估值。我们将部分公司的股票上调为强烈推荐级别。