编者按：因为低估值和高盈利，地产股的走势一直被投资者寄予厚望；可是不明朗的地产政策就像一把悬在头顶的“达摩克利斯之剑”，让投资者“爱在心里口难开”。进入二季度，风格转换声声入耳，蛰伏长达数月的地产股能否借机崛起？结合代表未来长期投资方向的高铁建设，投资者又能发现什么新鲜的地产股投资思路呢？

　　房价展望+政策解析

　　《红周刊》特约 国信证券

　　上半年房价仍将坚挺

　　供给释放缓慢将抵消政策调控对房价的负面影响，开发商“不差钱”也导致其定价时没有降价压力，因此上半年房价仍将“坚挺”，如果没有进一步的严厉调控政策推出，甚至有惯性上扬的可能。

　　新开工缺口致供给释放缓慢

　　从累计数据看，2008年二季度开始新开工面积急剧萎缩。若按每月同比增长15%(相当于2005至2007三年平均增长率)框算，由于2008年二季度新开工减少而导致2009年下半年供给减少2.8亿平米；虽然2009年9月以后新开工增速水平恢复并逐步超越历史平均水平，但是从2008年7月至2009年12月，实际新开工水平与正常水平相比仍有0.99亿平方米的缺口。因此，2010年上半年供应高峰仍难以到来。

　　各地库存屡创新低

　　2009年的销量火爆使各重点城市商品房去库存化速度加快，而2008年的开工缺口又使2009年库存回补速度缓慢。从重点城市的库存情况来看，均位于历史低位，重点城市供不应求现象普遍。

　　开发商“不差钱”

　　2009年销售火爆，极大改善了开发商的现金流，货币资金宽裕，同时，大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金创下了历史最好水平，即使2010年上半年销售不理想，开发商也没有降价压力。

　　政策明确：改善供给，增加保障住房

　　自去年12月的中央经济工作会议以来，调控政策陆续出台。无论是国4条、国11条、国19条及地方新政，主要是集中在土地市场、住房供应、土地供应等问题上。因此我们认为，政策大方向已定，今年的重心是增加土地供应和增加保障性住房。同时，通过观察“去年6月颁布的房地产项目资本金比例下调的政策仍然维持，以及房地产上市公司再融资或重新开闸”这两个事件，我们可以看出：开发商作为供给主体，保证其积极性是保证供给的前提。因此调控措施是以规范开发商行为为主，而并非对其进行打压。

　　从2009年京、津、沪、渝、杭等地土地出让金与财政收入对比情况看，我国地方财政对土地出让的依赖度很大，今年这种情况仍难以改变，财政增收的主要途径之一仍将来源于土地出让，房地产行业一旦萎靡，将对地方财政造成重创！因此，我们认为，未来几个月不会有新的调控政策出台。

　　市场表现与估值

　　《红周刊》特约 中金公司

　　之前受政策调控影响和对未来房地产泡沫破掉的担心，房地产板块有了近8个月的调整期，累计跌幅达30%~40%；根据我们的分析，房地产板块估值已见底，目前股价已反应了2010年房价跌幅15%~20%，2010年经济发展和利率水平要优于2008年，房价调整幅度不会达到2008年10%~15%的水平；在未来通胀和人民币升值趋势下，房地产板块将随着政策的明朗和企业销售数据的改善而实现绝对收益。

　　从年初两个月的房地产销售和开工的情况看，市场盈利下调风险不大。而且即使盈利有10%的下调，目前A股估值并不贵，下行空间也将有限。建议标配地产股。

　　投资策略

　　《红周刊》特约 中信证券

　　个股方面，我们继续重点推荐低价补充土地，区域扩张并快速周转的强进攻性公司荣盛发展；北京区域的代表性企业，销售资源和业绩丰盈的首开股份；成本低销售出色的金地集团；各方面无短板，占据央企整合优势的保利地产；其他北京区域代表性地产股如亿城股份、北京城建等。

　　区域题材方面，最大的区域热点当属上市公司众多，销售表现火热的北京和周边辐射区域。其他区域热点包括大世博概念辐射之下，高铁开启一小时生活圈的苏南浙北区域，沿海高速开通使得和深圳同城化的惠州和即将召开世界园艺博览会和具有“直辖概念”的西安。

　　高铁“纵贯线”上的珍宝

　　《红周刊》记者 郝宁

　　武广高铁、郑西高铁、石武高铁、徐兰高铁……随着一条条高铁的规划、建设、投入使用，不少沿线城市的房价也开始显现出快速上涨的势头。

　　高铁磁场效应助力沿线楼市

　　高铁项目对沿线房地产的带动作用，从目前已通车的武广高铁(属于京港高铁线)上，便可一目了然。

　　武广高铁于2009年12月26日进入运营。记者了解到，武汉主城区成交均价从去年初的5000元左右上涨到今年3月6278元/平方米；在该线的节点城市长沙，其南站旁的武广新城，商品房成交均价已由去年的3000多元涨至4000多元，接近长沙市平均房价。甚至还未正式通车的高铁沿线城市，房价也开始提前表现了。沪杭高铁(属于杭福深高铁)将于今年10月份开通，而现在中途停靠点海宁、桐乡、嘉兴、嘉善等地的房价已经出现了全线上涨。

　　光大证券分析师翁非玉解释称，“政府从有高铁路线计划出来，到未明确提出正式规划前，高铁沿线房价可能会出现一波上涨，但涨幅不会很大；具体规划出台后直到高铁通车前，周边房价可能又会出现一波上涨，此时涨幅在各阶段中应该是最大的；通车投入使用时，房价还将再次出现上涨，但此时房价已经处在高位，短期未必能再现明显的涨幅。”

　　寻找高铁沿线的房价洼地

　　中金公司对已有规划铁路进行了测算认为，2010年以前开通的高速铁路仅占目前全部高铁规划长度的17%，而2010~2014年期间竣工并投入运营的高速铁路占比将达到57%以上。可见，此时布局高铁沿线房地产正当时(见附表)。

　　那么，是不是高铁通过的所有沿线城市都将受益呢？中金公司分析师白宏炜认为，“多条高铁交汇的中部地区有望受益最多，而其中的节点城市(见附表)，特别是区域的经济中心，由于其较好的经济吸附力，将出现‘马太效应’(强者愈强、弱者愈弱的现象)。”

　　不过，即使同是节点区域，高铁对房价的影响也不可一概而论。北京师范大学房地产研究中心王昊博士认为，“节点所在区域若是一线城市(北京、上海、广州)或是二线大城市(武汉、长沙、南京)，这对当地房价带动效果不会太过明显。因为这些城市在未建高铁之前，房价相对其他城市涨幅已经过高。再加上主城区受土地供给限制，房地产市场已经趋于饱和，只能向作为城市后备用地的郊区及周边地区发展。”

　　他更看好那些此前发展并不理想的节点地区，如徐州、济南等，“此类中小城市房价偏低，未来升值空间很大，高铁建成对其带动效果会明显强于一、二线大城市。并且这类城市往往会选择围绕高铁建设新城，这在一定程度上会抬高当地的房价。”

　　另外，对于那些高铁停靠的普通站点城市，王昊补充说，“由于这些城市此前的房价基数较低及发展滞后，高铁落成后对房价的提升作用也会比较明显。”

　　节点城市地产股或将受益

　　“对于资金、技术实力都稍有逊色的中、小型房地产企业来说，高铁规划对他们是个利好消息。”王昊认为。中金公司看好那些布局高铁节点城市，有品牌及规模实力的开发商，同时也提示投资者关注部分在高铁沿线城市有低成本、高质量土地储备沉淀公司的投资机会。

　　荣盛发展：重点布局京沪高铁、京广高铁、京哈高铁沿线二、三线城市，包括徐州、蚌埠、南京、沧州、辽城(京沪高铁)、湛江(京广高铁)、沈阳(京哈高铁)，未来或将显著受益于京沪高铁的建设。

　　黑牡丹：拟募集资金30亿元，投入常州市(京沪高铁)北部新城高铁片区总面积约17.6平方公里的土地一级开发项目；

　　安徽水利：采用“基建+地产”的发展模式，主要土地储备集中在蚌埠及合肥，其中蚌埠龙湖春天项目就在京沪高铁蚌埠中心站附近。

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