三月份楼市小阳春已无可争议，但地产股的行情却相当纠结，行情可谓走走停停。

　　从楼市交易者的类型来看，目前市场当中成交较为积极的主要是三类需求：年轻人的首次置业需求；中年家庭的小房换大房需求；高端家庭的资产配置型需求。我们认为以上三类需求选择在3月份较为集中的释放，原因主要是季节性因素以及政策预期改变的因素。

　　展望二季度，我们认为季节性因素将逐渐减弱，相对而言，政策性因素仍将是二季度最大的不确定性。尽管2009年是房地产泡沫化的一年，而政策是房地产泡沫的始作俑者。但我们并不认为2010年的政策将会是使房地产行业去泡沫化的一年，相反，我们判断2010年的政策将是托住房地产泡沫的一年。

　　虽然流动性在离我们而去。但并非是以一个急速的姿态。相对2008年，今年的货币政策和信贷环境都要宽松许多。从体制的角度，维持地价的稳定是最符合地方政府利益的政策。而地价的稳定其实就是房价的稳定。从经济结构调整的角度，需要一个平稳的宏观经济环境。而一个平稳的宏观经济环境离不开一个平稳的房地产行业。

　　因此，对于2010年的楼市，我们判断将是回归到相对正常的一年。所谓的正常，是指相对于过去的如坐山车般急涨急跌的三年，2010年的量、价表现都将比较平稳。我们判断，今年下半年由于受到信贷“3322”的影响，信贷资源在下半年会更紧张；同时2009年下半年开始猛增的新开工将在2010年的下半年陆续形成供给，因而供需将趋于平衡，甚至供大于求。

　　房地产企业的生存环境如我们以上所分析，将会是在一个相对适宜的环境：不同的企业、不同的项目销售速度将有所分化，但行业整体的销售速度将是在一个相对正常的范围。企业的资金和财务状况都相对健康和安全。但是地价还将上涨，是房地产企业不得不面对的一个难题，而这也是使地产股难以获得更高估值的一个重要原因。我们维持年初的判断：2010年的地产股的投资机会将是跌出来的投资机会，行情将是先破后立。估值将成为地产股行情的天花板，而对政策的纠结将贯穿全年的行情。

　　维持对地产股标配的建议。我们看好的公司包括：内生型增长的典范：华侨城；估值弹性较大的公司：苏宁环球、滨江集团、中天城投；受益城市更新改造的区域型公司：天健、长城、振业、ST华控、深圳华强；模式独特的公司：京投银泰。