记者     高超

　　越是行业景气回暖，政策面就越充满不确定性。房地产股，似乎永远是不把投资人置于极为困惑的两难选择之中，就绝不罢手。《投资快报》记者近来走访了颇多资深房地产业内人士，最新的反馈信息显示，全国各主要城市3月的住宅成交量快速回升，新一轮房价上涨已近在眼前。值得引起注意的是，房价的潜在上涨压力对地产行业的上市公司来说并不全是好事，不少地产大鳄的掌门人心里都很清楚：后续的打压政策已经不远了。

　　成交快速复苏=涨价时机来临

　　公开资料显示，在上一轮较为密集的房地产调控政策出台之后，2010年头两个月的房地产市场陷入了“有价无市”的状态，很多楼盘一个星期也未必能卖得出去一套房子。但是，这种终端需求的休克状态似乎只是短暂的，进入3月以来，全国大多数主要城市的房地产成交逐步回升，最近两周，这种成交复苏的态势更是呈现加速状态。

　　《新财富》最佳房地产分析师——国泰君安房地产研究小组出版的最新一期房地产周报显示，春节以后二手房成交量持续回暖，北京、深圳、天津等城市二手房整体同比上升14%。上周，北京、深圳、天津环比上升26%、14%、30%。库存消化的时间由于成交回升而明显下降，整体可售面积仍处于低位。据悉，目前8个主要城市消化库存的平均时间为8个月，整体可售面积同比下降40%。

　　数家大型房地产企业的掌门人对《投资快报》表示，站在“在商言商”的角度来分析地产企业的群体行为，在成交量快速回升的情况下，房价上调几乎就是必然的事情。举一个例子，今年1月的时候，一个小镇上的一手房一个星期只卖得出10套，但现在的情况是，一周的销售接近70套，这么快的库存消化速度，发展商肯定只有提价。据了解，很多开发商都把今年2季度和3季度选作推盘的密集时间段，因此，不排除在新盘推出的同时，定价也开始同步上移。

　　房地产行业洗牌加速

　　中国内地的房地产市场，经过近十多年来的快速成长，市场集中度在不断提升，行业门槛也在逐步抬高。特别是随着土地价格的快速上涨，一些小型的开发商已经开始力不从心。据记者统计，A股市场上很多以房地产为副业的公司过去一段时间纷纷将旗下的地产业务予以转让，或者是寻找大型房地产企业进行合作开发。即便是一些以房地产为主业的上市公司，出于种种原因，也将手中的土地变现，或者寻找更具实力的合作伙伴进行联手开发。

　　华南一家大型房企的领导告诉记者，现在国内大一点的房地产企业资本金都在百亿以上，从长远看，这一资金门槛还将上移，达到300亿以上的水平，他还表示：“单块土地总价的不断攀升，必将把资金实力不足的中小型企业挤出房地产市场，展望未来，房地产行业的洗牌会不断加速”。

　　后续打压政策猜想

　　鉴于房价上涨的压力不可小视，很多业内的开发商都把新一轮针对房地产市场的宏观调控，或者说“新一轮打压”看成了必然会发生的事情。据分析，未来将会出台的政策主要还是来自三个方面：一是土地政策、二是信贷和融资政策、三是税收政策。

　　从土地政策来看，地产商所需要承受的资金压力会越来越大，土地成交后的缴款期限会更趋严格。执行已久的土地“招拍挂”制度将被赋予新的内涵，“价高者得”的政策或将加入“投标”的元素，以避免土地价格非理性飙升。

　　从信贷和融资政策看，不符合调控“主旋律”的开发商，将会面临越来越紧的融资渠道。据《投资快报》记者了解，目前各大银行对非地产主业央企的地产业务的新增授信已经停止，相关企业的资金压力不断上升，不排除最终只能选择与具有资金实力的企业合作开发的结局。更加值得关注的一点是，从最新的消息看，目前在发审委排队的若干房地产企业的再融资，短期内难以获得核准，来自各方各面的政策博弈，很可能导致这些企业在资本市场上的融资渠道也被封堵。从终端需求看，目前二套或以上的买房客已经不能从银行获得优惠贷款，不出意外的话，今后针对二套或以上住房的贷款利率将较基准利率实行上浮。

　　然后是税收政策，新一轮房价上涨之后，各地税务部门很肯能对交易环节的税费从严征收。据业内人士介绍，“二手房交易系统上线”就是一个狠招，过去买房者通过“阴阳合同”避税将不再可行，炒房的投机客们，将面临交易成本上升带来的新压力。