头号金融街

　　中南建设应收款51亿，相当于去年收入90%；保利商业地产开始盈利

　　理财周报实习记者 董兰兰/文

　　金融街相当长时间中，沦为机构做波段的玩物。在整个2009年住宅地产股气势如虹的涨幅中独守冷角。但2010年，时代正在更换。

　　与住宅市场不断受政策打压不同，商业地产在2010年上半年将受到政策的持续鼓励。保险资金将可以直接投资商业地产，REITs发行在即。

　　而几大一线地产商的最新言行，正在导出地产后繁荣时代的新趋势：商业地产的繁荣。

　　商业地产成大势

　　曾割弃商业地产的万科在去年11月，又高调宣布把这一块肉捡回来，市场为之强震。

　　“我曾经跟万科的总经理郁亮交流，郁亮认为，城市在发展，当住宅地产发展到一定阶段，商业地产就会加速迈进。”一位不愿透露姓名的地产分析师告诉记者，发展商业地产是万科高层早就形成的决策。

　　最近对商业地产发生浓厚兴趣的不止是万科。在房地产公司的年报推介会上，听到“商业地产”这四个字的频率越来越多。

　　金地集团董事长凌克是从住宅地产到商业地产再到地产服务的“地产推进版图”来看商业地产，在他看来，中国现在已经进入到第二个阶段，中国房地产企业从2010年开始重心会向商业地产开发转移。

　　在本月11日举行的媒体见面会上，金地集团明确表示，在2010年第一期投入20个亿进行商业地产开发。金地集团总裁张华纲表示，2010年如果不融资，金地全年的总体投资规模预计为100亿元，这样看来，商业地产占了五分之一，金地对商业地产的重视可见一斑。

　　实际上，此前四五年中，多路巨头万达、保利、中海、富力、雅居乐、广州城建也纷纷大举进军商业地产。但始自2010年年初，商业地产方渐露峥嵘。

　　商业地产重估

　　商业地产的重估需求已摆上台面。

　　住宅地产和商业地产相当于房地产两只脚。但明显的是，2009年，住宅地产远远把商业地产甩在了后面，其原因在于，前者主要由流动性刺激，后者则需要由经济复苏推动。随着经济走出低谷，商业地产在今春已露出见底回升的苗头。

　　据天相投资对前两个月地产市场的观测，“从细分行业来讲，商业地产销售增速大幅领先于住宅地产，符合市场预期：住宅地产销售增速的轨迹与商品房基本一致(住宅销售同比增长36.6%、增速相较于2009全年回落7个百分点)，也是自2009年11月高点之后的第二次回落，主要原因在于政策调控导致的需求下滑(投资需求撤出、自住需求观望)，部分原因在于可售资源较少；写字楼和商业用房销售面积同比增长84.6%和43.0%，增速相较于2009年大幅提升54和19个百分点，尤其是写字楼表现最为靓丽，主要得益于实体经济复苏导致的需求回升。”

　　东北证券房地产分析师高建在接受记者采访时亦表示，目前在新一轮的行情中，商业项目的补涨需求以及边际效益的增长将可能领跑整个房地产市场。目前正处于筑底阶段，具有很大的发展空间。

　　他表示，未来将有更多的开发企业逐渐向商业地产开发转型，而自持物业将成为商业地产商的主流选择。

　　在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，土地市场中综合型商业用地将成为开发商角逐的重点。

　　掘金商业地产

　　从发达国家的房地产经验看，目前城市化率接近50%，已到了开发与持有核心城市物业并重的时候。当前房地产最佳的商业模式应为“开发+持有”模式—以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。

　　A股中专业商业地产商有陆家嘴、浦东金桥、金丰投资、罗顿发展、锦江股份、世茂股份、金融街、中国国贸等。而金融街和世茂股份是公认的商业地产两大龙头股。

　　机构的标准战略配置资产金融街，近来不断接收到券商分析师们的关注。招商证券贾祖国认为：“京津是中国未来房地产最有前景的地区，金融街在京津地区的物业具有绝对的战略价值。未来3年公司将保持每年30%左右的高增长，净利润70%以上来自房地产开发业务。”

　　按照以上逻辑，金融街还同时具有领先的商业模式。目前聚焦在京津地区以写字楼为主、辅以公寓、酒店、商业等配套的商务综合体项目，坚持开发和持有物业并重。

　　著名的“爱恨交织股”世茂股份，因为资产注入的原因，而极大改善了在机构投资者心中的形象。而其在南京、青岛、厦门、无锡、杭州等二三线中心城市以平均露面地价1468元获取的优质土地储备达到了648万平米。“低价地，高价房”，这非常符合2010年以后地产以成本为评价中枢的投资标准。

　　另外，深耕武汉商业地产市场的新股南国置业和利用“公建工程施工+房地产开发”相结合的打包模式获取大量优质项目的优势的中南建设，也可给予足够关注。

　　而传统住宅地产进军商业地产，目前能形成规模收益的公司仍然较少。除了在香港上市的富力地产，A股的保利地产是处理这一战略最为成功的典型。

　　广州保利世贸中心一期博览馆实现经营收入近2亿元，二期品牌展示馆与华南区最大的家具经销商吉盛伟邦签订八年期租赁协议，年平均租金近亿元。佛山保利水城购物中心于2009 年4月正式开业，目前签约率超过95%，开业率超过75%。

　　业内五年获得回报的预期顺利达成，商业地产的突起，为“成长型”保利平添了一份保险。

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