房子这点事，还真不是小事，大到国民经济命脉，拉动经济增长，小到每个人的生计和民生幸福，而且全世界都为之挠头——美国力图通过市场化方法为低收入人群解决自由住房问题，结果做过了头，变成了金融和经济的大危机。

　　日本也因为地产泡沫破灭，停滞了将近20年。香港1997年危机中的负资产仍然令人记忆犹新，中国是下一个全球最大的泡沫基地吗？

　　1)我们先提供中国房地产行业的发展历史和事实，第一次房改，走纯粹市场化方法提供住房，似乎已经到头，民众呼唤二次房改。

　　2)为便于讨论，我们把房地产分为土地和房产两个分市场进行深入探讨，土地市场上主要玩家是政府(供给)和开发商(需求)，角色不同，效用函数也不同，但最大化收益的目标基本一样，供求相互作用的结果就是目前土地市场上供给和需求之间存在的严重错配。长期来看，居住用地的供应是充足的，而保障性住宅土地真实需求的提振则取决于政府对保障性住宅开发的激励，若激励足够，保障性住宅土地的真实需求应该能被激发出来，香港模式可供参考。

　　3)房产市场上的主要问题是，一方面置换链条上的缺口存在，另一方面中国有限的房地产业历史数据支持投资需求，而经历了一个失去的10年(2001-2009)的美国市场则会显得更加理性。未了弥补房产供应链上的缺失环节，地方政府必须在提供住房的能力和意愿之间权衡，寻找一种财务意义上微利模式可能更具有操作性，重庆的破题具有鲶鱼效应。

　　4)评论目前的地产政策“国十一条”，预测一线城市的房产价格走势，并展望行业的发展前景。

　　2010年一线城市住宅地产行业的走向

　　我们认为在短期内一线城市土地和住宅的供给仍然是结构性失调的情况下，即便“国十一条”效果很好，以前积累的供给压力也需要在一个长期的过程中慢慢消化，所以短期住宅地产行业的走向很大程度上将取决于央行对流动性的收紧程度。在去年流动性过剩的背景下， 住宅地产的泡沫化是比较令人担忧的。

　　通过分析目前房地产行业的融资结构，可以看到，商业银行系统可能承载了较多房地产相关的信贷风险。此时若货币政策快速转向，有可能在刺破“泡沫”的同时对与房地产业相关联的其他实体经济产业产生比较大的冲击。

　　我们认为，在目前经济危机尚未过去，我国经济恢复的根基未稳的情况下，决策当局将不会贸然使用货币政策刺破泡沫，而会利用具有我国特色的行政方法(比如利用发改委和银监会对信贷总量和结构进行控制) ，逐步给泡沫泄气，让住宅地产行业与住宅价格 “软着陆” 。

　　我们猜测决策层将通过以下两种方法对泡沫泄气：第一，通过转变政策的风向来影响住宅的需求面的预期。第二，着手击退热钱。利用物业税等方法来降低投资和投机者的收益率，同时加强信贷的窗口指导和结构控制确保没有“过多”流动性流入住宅地产市场。

　　综合以上内容，2010年房地产行业的形势可以理解为：对一线城市住宅地产行业来说，首先在购房者观望情绪较浓的影响下，实际销售量会有较大幅度的下降。同时在土地市场和住宅市场的结构性失调及中央决策层对银行系统的信贷风险和实体经济复苏仍然脆弱的担忧下，住宅价格将不会延续去年快速上涨的势头，但大幅走低的可能性也非常小，整个行业在2010年将呈现交易缩量价格平稳或小幅降价的状态。 其次在融资难度日益加大的背景下， 住宅地产行业也将加剧两级分化的趋势，土地储备和现金储备较低的中小地产开发商将会受到较大冲击，而拥有较多土地储备，现金储备和较多融资渠道的大型地产开发商和央企背景的地产开发商受到的冲击会较小。