近两个交易日，地产板块迎来久违的板块行情，除了受再融资重启消息的刺激外，地产板块估值严重偏离历史平均水平也令该板块产生内在的弹升动力，目前一些地产公司的NAV值已接近历史底部。从行业自身的进展来看，由于前期市场悲观预期的充分释放及政策调控面临的真空期，行业低谷往往也暗示着反转，预计二三线地产将充当反弹的主力。

　　九百亿融资有望重启 地产股集体飙升

　　□本报记者 刘兴龙

　　受证监会拟重启地产行业再融资利好消息的影响，2月25日地产板块个股集体上涨，行业指数涨幅达3.03%。据中国证券报统计，已披露再融资预案尚未发行的地产公司有44家，融资规模合计912亿元。

　　地产行业指数领跑A股

　　2月25日，沪深股指小幅高开之后，一路震荡上行，沪综指全天上涨1.73%。房地产行业成为了当天的亮点，在经历了长期的低迷之后，再融资有望重启的消息刺激板块个股出现了久违的集体反弹。据中国证券报消息称，证监会与国土部就国有土地审核环节以及具体操作达成一致，房地产上市公司公开和非公开发行股份的申请将于近期重新启动审核。

　　在大盘走强的带动下，23个申万一级行业全线飘红，其中房地产行业指数一马当先，全天上涨3.03%，位居行业指数涨幅第一位。房地产行业股票合计成交金额173.36亿元，创下了2010年2月以来的新高。从个股来看，中江地产、首开股份和国兴地产涨停，另有9只股票涨幅超过5%。作为地产龙头的万科A上涨了2.71%，保利地产、华侨城A和招商地产等股票涨幅均超过了3%。

　　进入2010年以来，受国家抑制房价上涨调控政策的影响，房地产行业表现持续低迷。统计显示，申万房地产指数年初至2月24日期间下跌了10.32%，而同期沪综指跌幅仅为7.78%，房地产板块表现明显偏弱。从个股来看，万科A年初至2月24日期间股价下跌了14.62%，保利地产跌幅也达到13.57%。

　　逾九百亿再融资或将开闸

　　随着2009年实施宽松的货币政策，在通胀预期的带动下，商品房价格持续上涨，各地“地王”屡见不鲜。与此同时，由于土地储备成本的增加，房地产上市公司的资金需求也水涨船高。

　　统计显示，自2009年以来41家房地产行业上市公司提出再融资预案，拟募集资金合计911.59亿元。其中37家公司拟定向增发，拟募集资金合计739.72亿元；万科A拟公开增发，预计募集资金不超过112亿元；栖霞建设和福星股份拟发行可转债，预计募集资金合计24.50亿元；中粮地产拟配股，预计募集资金35.37亿元。

　　尽管这些提出预案的公司中，已有35家公司获得了股东大会的通过，但再融资申请却均未获证监会批准。随着国有土地审核环节和具体操作步骤的确定，房地产上市公司再融资审核也将有望重启，从而困扰地产公司长达一年的“融资难题”有望缓解。

　　从已披露的年报来看，地产行业的资金压力已经逐渐显现。在41家拟再融资的地产公司中，13家公司披露了2009年年报，其中6家公司的货币资金较2009年三季度末减少。值得注意的是，从速动比率来看，8家公司环比出现了下降。

　　市场人士指出，虽然再融资审核工作即将重启，有利于缓解地产公司资金压力，不过国有土地审核环节增加了再融资的门槛，对于开发实力较弱的公司而言，其融资渠道并未拓宽。

　　申万地产相对全部A股市盈率溢价跌破理论下限值

　　东部城市环比价格涨幅收窄

　　春节期间楼市成交跌至冰点

　　上海去库存化速度放缓明显

　　阳春三月 正待地产反转时

　　二三线地产股将成突破口

　　□中证证券研究中心 张泰欣

　　我们认为，如果地产继续目前的成交态势，今年2月份将有可能是09年地产复苏火暴以来的一个低谷，由于政策和季节因素，我们对二月份的地产交易情况并不乐观，不过低谷往往也暗示着反转，由于前期市场悲观预期的充分释放及政策调控面临的真空期，三月份楼市交易有望回归正常。尽管短期房价盘整的态势仍将继续，而全年单月销售平均增速有望超过20%。

　　低迷中孕育转机

　　2月份由于春节因素，商品房销售出现了大幅的下滑，我们认为，目前地产市场的悲观预期基本释放，正处于市场信心的调整重塑期。从13个重点城市的成交面积看，春节黄金周期间总计成交8万平方米，成交金额为2.23亿元，虽然跌至今年以来的冰点，但是与去年同期比，还是有很大的增幅。2009年黄金周期间，上述城市总计成交面积为4.2万平方米，成交金额为1.31亿元，2010年成交金额与面积同比增长分别为90%和70%，这说明，目前楼市成交的动力仍然存在，与2009年初楼市的冰点有着本质的不同。从成交金额/成交面积看，13个重点城市的价格2月份比1月份有了一定的回落，不过从单周的数据看，盘整拉锯的态势仍在持续。

　　而政府遏制房价过快上涨的效果在目前看已基本显现出来，今年一月份全国房屋销售价格环比为1.3%，比去年12月的1.5%有所回落。从我们统计的结果看，东部二线城市和一线城市整体回落的幅度要大于中西部二三线城市。今年1月份，一线城市新房销售价格环比为0.83%，其中深圳的降幅最大，而东部二线城市中，一月份新房销售价格指数为0.34%，与去年12月的1.34%相比，降幅明显。中西部二三线城市1月份新房销售价格环比为0.75%，比去年12月的1.03%下降了0.28个百分点。我们认为，由于银根收紧，开发贷款和个人贷款在未来强势增长的可能不大，在资金来源上，规模的缩小也将制约地产投资增速的强劲增长。

　　我们认为，虽然成交一直低迷，但转机或许就在眼前。从近5年的销售数据看，一二月份都处于全年较低的水平，而三月份一般可视作乍寒回暖的转机。除去08年市场的大幅回调，05年以来，地产销售的转暖和提升一般都出现在三月份。除了历史规律外，我们还认为，三月份较宽松的政策环境，也为销售的回升提供了支持，在目前紧缩政策效应初显，未来悲观预期基本释放的情况下，消费者意愿的回升和政府加大供给力度也将促进地产市场的稳定。

　　房价盘整的可能较大

　　销售的疲软也使部分城市的库存去化速度放缓，截至目前，上海、深圳、杭州等地的动态去化速度分别跃升至9周、46周和27周，而其他重点城市的去化速度也在放缓，不过与08年比，仍在一个较低水平上。如果单月销售速度能恢复至15%左右，则库存去化速度仍会继续加快。短期内，由于信心尚未恢复，新开工面积不会出现大幅上涨，我们不排除继续回调的可能。

　　目前政府出台的政策都是针对高房价，抑制房价过快上涨成为政策的出发点和落脚点，由于房价下跌对地产投资有很强的抑制作用，从主观上讲，在当前经济形势仍然复杂的情况下，政府不愿意看到房价大幅下跌的局面。而是否能抑制过快上涨的态势，还需要综合权衡多种手段。如果单有信贷的控制而没有实际加大供给，未来房价还会重拾上行的态势，毕竟经过大规模的信贷扩张，股票和地产将是消化这些资金的重要渠道。

　　目前一线城市房价泡沫化的倾向已比较严重，而中西部城市的泡沫化还在继续，如果政府加大提供保障房、廉租房，并且采取严厉的手段打击销售中的违规行为，房价继续上升的态势会有所缓解，不排除在银行和政府严控的措施下，一些财务实力一般的开发商采取降价策略，这在深圳、广州以及一些东部重点城市有所可能。而对于北京、上海，我们认为，即使在最坏的情况下，出现滞涨的可能会更大。

　　二三线地产面临机会

　　虽然很多地产公司的股价与NAV相比出现了20%以上的折让，但这并不意味着目前是投资地产股的良好时机。由于未来还有不确定性，并且房地产业可能会一直处于偏紧或中性的调控周期内，地产公司今年要想获得利润的大幅增长有一定的难度，即使以二线城市为开发重点的地产公司也将面临竞争愈加激烈的情况。不过，由于一线城市可供开发的面积相对有限，加之地价不断上涨，不排除今年房价继续上涨的可能，因此那些主业在二三线城市同时在一线城市也有部分业务的开发商业绩增长相对会稳定。

　　由于行业面临的大环境仍未有大的改观，我们认为未来地产业整体投资的机会不大，投资者可以结合区域热点及有关题材，选择二三线城市为重点的上市公司，如中南建设、京能置业、荣盛发展等。

　　估值偏低孕育板块反弹行情

　　近三个月地产板块一直处于调整态势，地产股超跌严重。根据Wind资讯统计，按总市值加权平均法计算，自2009年12月8日至2010年2月23日的调整阶段，申万地产指数下跌幅度高达24.30%，同期全部A股跌幅为10.14%，很显然地产股相对大市超跌较为明显。

　　从估值角度来看，按照TTM法剔除负值计算，截至2月25日，申万地产板块市盈率为31.64倍，而全部A股为25.28倍，申万地产板块相对全部A股估值溢价为125.16%。而观察地产板块相对大盘估值溢价的历史走势发现，自2005年1月1日至2010年2月25日，以周为统计单位，申万地产板块相对全部A股的估值溢价历史平均值为140.07%，理论上限值为148.15%，理论下限值为131.98%。显然，目前该板块相对全部A股的估值溢价大幅低于理论下限值，因而，地产板块的估值存在回归历史均值水平的动力，从这个角度而言，估值的严重偏低也一定程度上在孕育板块的反弹行情。(魏静)

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