辞去跌宕起伏的2009年，迎来了展新的2010年，中国房地产行业经过了诸多起起伏伏，逐渐形成一些具有普遍意义或者启示意义的现象。回望2009年房地产市场整体形势大好，在房地产市场热火朝天的同时，实体经济的复苏相对缓慢，并且仍存有不确定性，这使得下半年以来，大量资金流入房地产市场。投资性需求入场，引爆了豪宅市场，推动了整体房价的进一步走高，房价涨幅已经突破了07年的高值，创下了新高。

　　那么，随着房价的高涨，投资回报也渐渐随之湮灭，2010年投资型需求又会呈现怎样的一个态势？显然，中国的房地产市场还有较大的上升空间，不会无路可走。这一点可以从二三线城市2010年走势趋于平缓和中高端、改善型热仍将延续以及商办物业投资机会凸显等方面显见。

　　第一，从二三线城市看，2009年走势平缓，有一定投资机会。从各城市来看，2010年市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，房价有可能迎来较大涨幅。一方面，由于二三城市目前仍然是以自住型的刚性需求和改善性需求为主，并且二三线城市的涨价主要是受供不应求的影响推动，投资对市场的影响相对较小，因此2009年二三线城市的房价涨幅也相对较小，基本集中在10-30%之间，远远小于一线城市的30-70%的涨幅。价差的扩大，将引导大量客户流入二三线城市，带动成交放量，房价将逐步上扬。

　　另一方面，一线城市经过这一轮的价格暴涨，投资收益进一步压缩，因此不少投资者开始将目光转向到二三线城市中来，引发了年末二三线城市中高档住宅的热销。由此带来的传导效应还将延续，2010年在投资需求的带动下，必将拉动二三线城市的房价上涨。当然也有个别小城市投资已经出现过热现象，这些城市主要有三种表现。一是资金驱动型城市，例如温州、宁波；二是资源驱动型城市，例如呼和浩特、鄂尔多斯；三是政策驱动型城市，例如南宁、南通。这类二三线城市未来有可能引发一轮小调整。

　　第二，从中高端、改善型看，中高端、改善型仍是热点。由于通货膨胀预期不断增强，明年投资需求将持续旺盛，尤其是在一线城市以及发达二三线城市，大量资金缺乏良好的投资渠道将继续涌入中高端物业市场。年底政治局经济会议表示将保持政策的延续性，改善型项目是国家政策扶持的产品之一，并且兼具自住与投资的功能。因此在良好的政策环境下，改善型项目明年将继续保持旺销态势。

　　第三，从商办物业的投资机会看，商办物业投资机会显现。在商品住宅市场走好的推动下，商办物业也呈现量价齐涨的态势，继商品住宅市场后，商办物业明年将迎来较好的投资机会，主要有以下三个方面的推动。首先是新保险法的出台，提高了保险资金投资不动产的比例，而正值上升势头的商办物业将会是良好的投资对象；其次是人民币升值压力不断增强，在此情况下，国际热钱将不断涌入房地产市场，尤其是商办物业；最后是通货膨胀预期增强，投资需求不断上升，除了中高档住宅项目外，商办物业也是一个很好的投资机会。