◎王金／文

　　中国未来城市化趋势，至少3亿人口向城市转移，注定中国房地产是朝阳行业，这个基本面至少10年不变。

　　从阳春乍暖，到热火朝天，2009年的房地产市场一展与2008年行业低谷决裂的姿态，地产周期仿佛日渐缩短。在惊诧惊喜甚至惊惧之余，我们不妨从“两个意外”、“两个悖论”和“两个样本”着眼，一探地产复苏的法门。

　　意外之一：量价齐升，持续热销

　　经过2008年的冰封，2009年2月，成交量有所回升。当时，某些大胆的券商报告里开始出现“小阳春”的字眼，但绝大多数人认为回暖是暂时的。不少分析人士预测房价将下跌30%。结果一不留神全国房价哗哗地涨了37%。

　　此种现象原因之一是，为应对金融危机，国家实行宽松的信贷政策，一下子放大了购房者的购买力。另外，以房地产作为复苏的支柱行业，一年没出严厉的调控政策。

　　但宽松的信贷是外因，是次要原因，“潜伏”的需求才是内因，是主要原因。

　　中国未来城市化趋势，至少3亿人口向城市转移，这个基本面至少10年不变。从世界各国的经历来看，城市化都是地产业高速发展的过程，注定中国地产是朝阳行业，使任何低潮期只能成为短暂的回调。

　　悖论一： 时间差

　　大家都殷切盼望房价降的时候，恰恰是房价飞速上涨的时候。因为这说明大多数人还没有买，需要买。相反，等能买的都买了，大家坐等房价涨的时候，反而没有多少上涨空间了。

　　好比投资股票，最危险的时候往往最安全。当大多数人都看空卖出了，正是泡沫出尽、价值显现的时候。而当人人看好人人持有时，找谁来充当接棒的傻瓜呢？

　　意外之二：土地市场烈火烹油

　　各地地王频现，拿到地王的公司很快又可以庆幸自己的远见。上海土地出让金日进2.5亿。

　　政府限量供应，僧多粥少固然是原因之一。然而为何原有的僧没有还俗，还引来了中国电子等半路出家的呢？高地价意味着高风险吗？

　　悖论二：面粉贵过面包

　　已故的新鸿基地产主席郭得胜曾以“面粉贵过面包”来比喻高地价的现象，即当年买入的土地加建筑成本竟比同期的房价还贵。但是，这些土地三年后才建成可供出售的物业，到时如果楼价涨得厉害，便不会嫌2009年买入的土地贵了。

　　正因地产商看好后市才不惜高价买地，面粉自然比已制成的面包还贵。反之，当地产商看淡未来楼价，便会停止买地，转入其他行业，就会出现楼价高于地价的现象。

　　比如，2007年地价增长率达到峰值14.92%，2008年万科(000002)、金地(600383)等公司纷纷计提减值准备。怎知在短暂且有限的降价周期后，2009年4月房价又止跌回升，并且飞速上涨。这些公司又纷纷把减值准备冲回。金地高企的存货反倒成了资本，而万科等似乎后悔错过了拿地的最佳时机。

　　宏观角度貌似不合理的意外和悖论蕴含着更深层次的规律。微观角度两类公司的崛起值得关注。

　　样本一：央企保利地产凶猛

　　2009年，民企惊呼“大象”来了，国企在土地市场上气势如虹，资本市场上表现不俗。民企开始担心自己由正面战场转移到后方打游击。

　　保利(600048)不仅预收账款增长192%，土地市场大举斩获，财务安全也有所改善。这很大程度得益于央企背景。保利银行借款的平均利率比万科低一个百分点以上，且获得长期贷款的能力惊人。

　　除了银行贷款，保利在资本市场几乎每年都融资一次，而每次融资额都在几十亿元规模，并且相关审批还均是一次通过。这种优势民企难以望其项背。

　　同时，保利军事化的管理和快速周转能力又不像传统的国企，因而它的崛起便毫无悬念了。

　　信达地产(600657)、中航地产(000043)等央企也体现出类似的特点，股价均有可观的飙升。

　　样本二：云南城投探索地方财政新来源

　　以云南城投(600239)为代表的“地方政府+城投公司”的土地合作开发模式，令地方政府在土地财政之外，又开辟了一条致富道路。

　　地方政府将土地一级开发项目外包给上市公司(通常是国资控股的公司)，然后，由后者通过二级市场进行融资，补充资金；后者投入的资金将按照一个固定收益率获得回报，主要来源于开发后土地转让款。如果拍卖价格超过某一约定价格，对于超出部分的收益，企业可与政府按事先约定好的比例进行分成。对于地方政府而言，这种模式可谓不需投入而实现土地开发与收益的一招妙棋。对于开发商而言，介入一级开发，一来可加强与政府沟通，更好把握土地规划定位等，便于在二级开发拿地中掌握主动权；二来便于取得巨额城市基础建设贷款。

　　云南城投三季度预收账款比年初增长196倍，涨幅(居所有上市公司)第一，为这种模式树立了好样板。同时，渝开发(000514)、中汇医药(000809)、胜利股份(000407)等一批公司也纷纷步其后尘，在土地市场火爆的情况下，大掘一级开发的黄金。

　　临近岁末，三季报的出炉奠定了2010年良好的业绩基础，新开工面积同比转正，地产复苏已成定局。

　　2010年，让我们期待有更多的“意外”、“悖论”和“样本”涌现吧。

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