投资要点：

　　我们曾在12月15日发表《短期调整有利行业长期发展》报告，提出“政府将通过运用土地等手段对房地产行业进行调控，严查土地开发等举措也正在进行之中”，今天财政部联合五部委发表有关土地管理办法的政策印证了我们的预期。

　　《通知》要求分期缴纳土地出让价款首次提升至50%，有拖欠款的不得参与新的土地出让活动，有不良记录者限制参加土地招拍挂活动。《通知》指出：1、土地出让合同约定的分期缴纳期限原则上不超过一年，特殊项目经批准可在二年内全部缴清。2、首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。3、土地租赁合同约定的档次应缴土地价款(租金)不得分期。4、对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动。5、有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。

　　通知》是在全国主要城市地王频现、开发商不计成本拿地背景下出台的。我们认为，该《通知》要求将加速消耗开发商权益资金，对通过延长缴纳土地款大规模高价拿地、利用低比例分期付款的杠杆方式拿地的开发商不利，这类开发商的资金面将从宽松逐渐转向趋紧。此前各地方政府对土地出让金分期付款，首付比例一般为20-30%，北京杭州均为10%。此次将首付比例提升至50%，一方面为各地方政府土地分期付款政策正名，更重要为遏制地王频现、开发商囤地行为，促使开发商加快销售已有项目、加快开发已有土地。上述政策提高了对开发商自有资本金的要求，也在一定程度上限制开发商通过资金杠杆囤地。考虑到2010年信贷较09年收紧、二套房贷严控，2010年全国的住宅消费量将在09年历史新高的基础上下降5%左右，大量利用杠杆高价拿地的开发商其资金面可能趋紧。

　　该政策的短期作用是：加快开发商推盘以回笼资金支付地价，在此背景下，期房可售量低的城市，房价上涨趋势有望得到控制。

　　该政策还有助于遏制开发商盲目抬高地价、大量囤地的行为，火爆的土地市场随时可能降温，部分城市的房价上涨也有望得到遏制。数据显示，今年以来，各主要城市土地价格飞速上涨，各主要城市楼面地价同比上涨均超过30%以上，其中一线城市下半年土地价格更是呈现爆发式增长，该政策的出台，将为火爆的土地市场降温，控制土地价格非理性上涨，最终达到控制房价的目的。

　　《通知》有利于行业优胜劣汰，有利于行业龙头及实力公司更好的发展。

　　我们认为，在短期内，房地产行业的政策环境趋紧信号非常明显，政策收紧时间早于市场预期的明年下半年甚至是明年二季度。之前出台二手房营业税征免延长至5年，以及严格要求二套房首付比例、利率下限等条款已经预示着政策的逐渐收紧，而此次对土地市场政策的调整，更表明政府房地产行业发展政策的落实。

　　我们认为，在当前中国经济增长基础依然薄弱，外围经济复苏缓慢，居民收入增长需要时间，行业政策环境趋紧的高房价背景下，主要城市的购房意愿将被削弱。有关二套房贷政策从严以及房价上涨过快的城市尚未有具体措施，预计后续仍有相关政策出台的可能。上述政策出台后对楼市的影响情况如何仍需观察。短期内板块估值上行压力较大，建议短期观望，依然看好行业中长期的发展。