本报告导读：

　　2009年研究和配置房地产行业的必读品。

　　投资要点：

　　成交量环比近期整体变化不大，近两周上升9%：一手成交量近两周有所回升，杭州、苏州、天津、惠州等都有一定的环比上涨。

　　成交量同比07年小幅回升：目前一手成交同比08年增长71%，同比07年增长73%。由于08年同期大量救市政策持续出台，成交已经上扬，因此相对08年同期的同比数据下降。

　　二手成交量继续创新高：目前深圳二手成交量为08年平均的5倍，北京目前二手成交量达到08年平均的15倍。

　　房价近期上涨明显：近期一二线城市，尤其是二线城市房价涨幅明显。

　　总存量处于历史低位：目前呈低位徘徊或者下降态势，一二线城市需要消化目前可售库存的平均时间从前期10个月下降至6.7个月。

　　关注保障性住房的上市：北京本周保障性住房达到一手房总成交量的44%，为下半年首次保障性住房的大规模上市。

　　A股主流房地产公司目前估值仍具有良好的安全边际。开发类09年PE 29倍，10年21倍，RNAV溢价7%，PB 4.7倍；出租类09年PE 37倍，10年28倍，RNAV溢价10%，PB 3.6倍。

　　对2010年行业的判断：10年1月-5月房地产市场和政策依然处于双好组合中；10年中期前后政策很有可能从好变为中，在政策走中和供给增加压力下，市场有可能从好走向中。

　　会议基调与中央工作会议基调一致，强调保持政策的连续性和稳定性，增加稳定市场预期，遏制部分城市房价上涨过快的内容。

　　中央第一次释放出一些城市房价上涨过快的政策信号，与近期舆论引导相符，在较短时间内对投资者心理和房地产板块有一定负面影响。

　　综合判断，房地产行业和板块短中期受负面影响有限。中央对行业的评判针对房价短期上涨过快的一线城市，二三线城市政策压力较小。。.维持行业增持评级和超配建议。如果一二线主流地产公司股价因此有适度回调，10年PE估值在15-17倍之间，建议投资者买入。

　　维持8月以来观点，看好二三线城市行业量价前景，看好二三线城市代表股票。建议重点关注信达地产、苏宁环球、ST鲁置业、嘉凯城，积极关注名流置业、建发股份、北京城建、卧龙地产和中国宝安。

　　行业1-5月供不应求，看好1-5月可售量环比大幅增长的公司。建议重点关注招商地产、华侨城A、建发股份、名流置业、中南建设。

　　看好国内高端地产杰出代表华侨城A。看好大股东资产注入代表标的张江高科、北京城建、城投控股和中华企业。

　　建议关注因RIETs试点和保险投资不动产引起的商业地产价值重估和发现机会，重点关注金融街、浦东金桥等。

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