经济复苏向上，地产发展背景良好。房地产行业是典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈高度正相关关系。2009年，在宽松货币政策和积极财政政策的刺激下，中国经济逐季回升，复苏势头明显。这为房地产行业发展提供了良好的宏观背景，无论是购买信心还是购买能力，都将因为经济发展势头良好而有着较为坚实支撑。

　　房地产行业未来一年的走势分析。我们认为，行业明年不会发生周期趋势上的改变。由于目前政府经济工作的首要目标是“巩固经济回升基础”，明年上半年依然会维持适度宽松的货币政策，地产调控政策空间有限，购房需求将不会受到明显抑制。供给方面，供应量有效放大需到明年下半年。

　　因此，上半年行情无需担忧，房价有望继续上涨；而下半年需要密切关注政策变量对于需求的影响。我们预计2010年行业销量可能在下降10%到增长5%之间，成交均价上涨5-10%，销售额较09年略有增长。同时，我们认为一、二线城市将出现一定分化，二线城市更值得看好。

　　行业复苏，业绩重返高增长。09年销售的火爆，将使得行业今明两年结算收入达到30%以上的增速，而我们重点跟踪的27家地产公司预计可实现达到50%-55%的高增长。从成本角度看，地价压力在逐步增加，但房价的快速上涨仍起到了明显的舒缓作用。我们预计行业2009年和2010年将分别实现41%和33%的业绩增长，重点跟踪公司将有39%和49%的业绩增长。

　　估值：行业趋势未变，估值仍有空间。目前行业静态市盈率37倍，市净率4.8倍，从历史数据看，估值处于行业景气向上阶段的中枢水平。我们重点跟踪公司09年和2010年估值水平分别为29倍和21倍，对应今明两年44%的复合增长率，估值上仍有提升空间。

　　投资策略：行业“推荐”，深挖个股。地产股走势是对行业发展趋势的反应。

　　政策微调若不改变趋势，只会带来短期波动。行业今明两年的业绩增长将明显高于A股平均水平，因此，我们预计明年地产板块跑赢大盘的概率较大，给与行业推荐的投资评级。另一方面，我们也看到明年地产行业销量和股价表现或许难以超越今年的惊喜，所以我们建议投资者精选个股，以便实现更丰厚的回报。

　　我们的选股思路有如下五个方面：(1)关注一线地产股的补涨机会；(2)有拿地优势的企业；(3)可售量大幅增加的公司；(4)区域市场概念；(5)滞涨的商业园区类公司。建议重点关注：招商地产、万科A、金地集团、st海星、华发股份、苏宁环球、阳光城和金融街。