从人口构成角度，我国房地产市场目前仍出在由婴儿潮所推动的大的上升周期内。预期2010年楼市的变动，更多的将是由政策等短期因素所推动。

　　由于经济增长中仍存在不稳定因素，我们判断房地产优惠政策的基调尚难以发生根本性转变，更大概率的应该是对原先优惠政策做出部分调整，从而使对房地产的政策逐渐转变为较为温和和中性的基调。此外明年针对开发商新增政策调控的空间不大。

　　我们判断2010年的房价，尤其是一线城市的豪宅价格仍将会继续泡沫化的趋势，但是一线城市新建商品房的成交量未必能有增长。这主要是基于一线城市土地的供给难以增长、08年被压抑的需求已基本释放，高房价对刚性需求的释放将形成的抑制，2010年下半年或将加息的判断。

　　我们同时判断明年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长。这是由于二、三线城市处于城市化进程加速发展阶段，城市化将向都市圈形态发展，以及产业转移都将给二三线城市带来导入型人口红利，从而使将这些城市将呈现多种购房需求释放的局面。我们判断二、三城市房价仍具一定上升空间，但市场风险将日渐趋同于一线城市。

　　我们较为看好的二线城市主要是辐射能力强的区域中心城市，其房地产市场经过前期充分培育，已进入快速增长期。包括天津、沈阳、武汉和成都。

　　由于资本金不足，中国的商业银行信贷投放能力将远不如2009年。加之银行间相互持有次级债补充附属资本的手段会逐步被取消，银行体系要么将面向资本市场再融资以补充资本金，要么只能放缓信贷资产的扩张。判断流动性极度宽松局面将在2010年第二季度终结。从流动性角度，我们认为2010年对地产股的投资，上半年的机会将大于下半年。从策略的角度，明年下半年对于地产股的投资可相对保守。