国金证券 曹旭特

　　房地产新开工由负转正。1－10月份累计新开工面积由上月的负增长0.4%转为正增长3.3%，10月份单月新开工0.82亿平方米，环比下降了20%，符合我们预期。因为从近八年的数据可以看到，历来9月份新开工都环比上升，而10月份都环比下降，10月下降的原因主要是假期因素导致统计滞后。

　　我们没有因为6月份报出1.2亿平米开工量变得盲目乐观，也没有因为7月份只达到0.7亿平米新开工量而悲观，在对新开工量预测时，我们通盘考虑了全年各月单月数据可能发生的波动。因为在没有更好数据能够代替统计局，我们只能寻找统计局公布数据的规律，来判断市场可能实际发生的情况。对于11月新开工量，我们认为又将出现环比回升，对全年新开工，我们仍维持增长7%的判断。决定房地产投资的主要是新开工和每平米投资额，我们维持上月同比每平米投资额增长3.5%和房地产投资同比增长20.8%的判断。

　　值得一提的是商品房竣工面积，因为房地产各项指标中今年同比增幅最快的即是竣工面积，1－10月份累计竣工面积同比增长23%，预计全年将增长16－18%，而2008年这一指标是同比负增长3.5%。所以2009年地产各项指标中对相关产业影响最大的是竣工面积，我们认为值得关注竣工面积增长对装饰装修和家用电器等产业的影响。

　　交易量“假摔”。这一足球比赛中前锋经常出现的状况用来形容10月份销售数据比较合适，因为虽然10月住宅销售面积同比增长84%，但单月销量环比下滑了10%，与我们实际感受到的十月出现热销情况完全不符，我们认为原因主要在于10月份工作日较少和统计上的滞后。从我们每周跟踪数据的32个城市分析，10月份交易量达到2419万平方米，占全国交易量的33%，这部份交易量环比9月上升了17%。而对于我们研究的上市公司而言，这32个重点城市数据也更有意义，因为上市公司项目布局一般都只是位于上述经济相对发达城市。考虑假期和统计滞后的影响，11月份表现出来的全国住宅销售数据将环比上升。

　　投资策略。刺激政策的“留”与“退”，是主导今年年底和明年上半年地产股投资的重要因素，我们认为中央政府对地产的态度短期不会发生转折，也就是说效力最高的中央层面政策短期不会退出，地方政府层面如湖南、吉林这些没有明确优惠政策期限的城市也公布了优惠政策延续一年的消息。我们认为，地产股年末会有一轮由于优惠政策超预期引发的行情，重点推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、冠城大通、北京城建、安徽水利、昆百大、南通科技。

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