投资要点

　　销量暴涨。我们对比了三大一线城市(10.12－10.18)和(10.19－10.24)期间的日均销量环比变化，北京，上海日均成交量创下年内新高。

　　北京销售面积环比上升42%，销售套数上升54%；

　　上海销售面积环比上升27%，销售套数上升30%；

　　深圳销售面积环比下降28%，销售套数下降33%；

　　北京日均成交量5.48万平米，而今年6月份销售峰值的日均成交量为5.26万平米，本周已经出现了另一个成交高峰。

　　上海日均成交量11.6万平米，也已经超过六月份日均9.2万平米水平。

　　深圳销售虽然环比下降，但主要和近期推盘量下降有关。深圳在最近两周都是“零供给”。从不受批准上市量限制的二手房成交可以看出，二手房成交数据并不差，本周的日均成交套数环比上周还上升了15%。

　　数据总是后知后觉。我们不建议投资者仅仅关注短期销售数据的绝对量，因为由于统计上的滞后或者供给的波动都会影响到统计出来的销量结果，数据往往会表现得后知后觉或者不能如实反映市场。

　　我们更建议看重实地调研结果，在10.9我们提出国庆后的数据因为统计上的滞后，导致表现出来的数据仍然偏低。尤其是北京，还有国庆期间禁止集体活动的因素。在10.18我们提到调研了多个新开盘项目，如美立方、华贸城、第三区，上述项目都实现了较高的去化率，部份楼盘甚至可以用火爆来形容，本周上述楼盘的交易情况终于反映到数据上。

　　本周我们调研发现北京推盘量环比有所下降，因此下周表现出来的数据可能会有所回落，但实地调研润泽等正在积累客户资源的楼盘，现场人气仍然较高，从售楼人员略显冷淡的态度也能看出开发商对未来项目销售充满信心。因此即使短期数据出现波动，也并不能证明行业基本面变差。

　　地产统计数据里的去化周期更有参考意义。以深圳为例，在七月份时把销量下滑单纯归结为供给下降肯定是片面判断，因为反映供求双方综合因素变化的去化周期在上升，当时一定比例的投资购房在二套房政策的紧缩之下被挤出导致市场环境环比变差。本周和未来忽视供给下降对销量影响也是片面的，因为去化周期在下降，市场实际销售情况并不差。

　　投资策略。市场前期担心各类需求能否承接住已经上涨的房价，但进入十月份以来销售放量已经打消了这种担心，而决定市场销售的另一变量，即购房者的预期在没有重大政策变化前提下也不会突然逆转，上市公司未来会有较好的业绩表现，目前需要对地产的信心更足一些。再次重申未来一、二线公司都会有不错表现，是行业整体机会。重点推荐四大五小组合，即万科、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、冠城大通、安徽水利、昆百大、南通科技。

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