报告要点

　　融资多样化是房地产资本化的必然趋势从国际房地产市场的发展经验来看，融资渠道多样化是房地产资本化的必然趋势。房地产企业的融资方式主要分为债务融资和权益融资两种。随着资本市场的发育健全，权益融资的比重越来越大，主要有以下三种方式：发行股票(IPO和增发)、并购重组借壳上市和成立房地产信托基金(REITs)。各个国家由于其发展的历史背景不一样，所选择的发展道路也不尽相同。本文简要回顾了美国以及香港房地产企业资本化的过程。

　　房地产重组公司分类剖析通过对主要地产股的跟踪分析，我们认为房地产企业大股东的资产情况和重组进程是考察重组股的最为重要的两项指标。根据上述两项指标，我们对主要地产股进行分类，主要分为以下五大类：大股东资产丰富、已经成功借壳、尚未获得审批、市场传闻借壳和已撤销重组。

　　我们为什么可以投资该类企业首先，重组方或资产注入方资源丰富，远超目前上市公司资源。有的企业进入资产可能超过现有资产数倍，带来RNAV的飞跃；有的企业进入资产为即将进入结算期的资源，带来EPS的飞跃；有的是将核心管理团队全部进入，带来管理上的飞跃。其次，目前相对严格的审批制度，证监会往往要求上市公司承诺未来三年业绩或详细披露注入资产盈利状况和评估原则，为市场提供大量可以预判信息和企业业绩的安全边际。最后，重组方地产公司上市目的明确，再次融资的动作会远超市场预期。根据我们初步调研情况，往往在完成重大资产重组后半年，公司就有非公开发行计划，所以该类型公司盈余管理冲动非常明确，其市值波动也会非常明显，将带来明显投资机会。

　　我们如何进行投资根据我们的分类后进行投资筛选，我们认为第一类大股东注入的公司，具有最高的BETA，将不能作为公募基金投资的重点，但如能把握重组进程可获得重要超额收益。而第二类资产重组的公司，将出现不少投资机会，但因为ST原因，可能部分基金会受到一定限制。所以我们建议采取组合方式进行配置，即减轻了可能出现的投资风险又分享了部分投资收益。

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