投资要点

　　行业9月出现的两个拐点将提振市场信心，带来地产股新一轮投资机会。

　　一、销量的拐点在9月份出现。9月全国住宅销售面积达到8157万平方米，环比增长17%，绝对量仅次于6月份水平。

　　增长的路径是怎样的？

　　9月份的增长主要依靠二线城市的贡献，因为大多数一线城市销售都是环比下滑，但全国住宅环比增长了17%，说明二线城市销量的继续攀升是整体销量拐点出现的原因。

　　从我国和日本的历史规律分析，二线城市都呈现出复苏晚，后程发力的特点。这也是我们在三季度只推二线，不推一线公司的原因。

　　未来一线城市销售环比也会有起色，原因在于供给推动，并且居民购房热情犹在，尤其是作为市场风向标的深圳。从我们近期调研情况，新推盘项目去化率都不低。地产股将迎来整体机会，一二线公司都会有不错表现。

　　二、新开工恢复正增长的拐点出现。9月份单月新开工1.02亿平方米，环比大幅增长26%。1－9月份累计增速已经由上月的－6%回升至－0.4%，下月新开工肯定会恢复正增长。新开工的增长在我们预期之内，我们目前仍旧维持前期对全年7%的判断。

　　市场最大的担心是近期的销售下滑会很快传导至地产企业的新开工，但我们认为地产企业的“补库存投资阶段尚未完成”，也即地产的新开工具有惯性，前期的良好销售还没有完全反映至地产新开工上。而未来销售也不会有明显回调，地产企业的新开工增长在明年上半年之前仍会维持。

　　我们曾在《房地产投资对下游即将产生实质拉动》报告中介绍计算房地产投资的主要方法，即只要预测每平米投资额和新开工面积两个变量，即可由勾辑关系计算房地产投资额，目前我们按照每平米投资额增长3.5%和新开工面积增长7%的假设前提得出，全年房地产投资增长21%。

　　如果说二季度是地产股作为主角表演的上半场，那么在经历三季度的中场休息后，四季度地产股将在下半场重回舞台。

　　目前消费者层面构成的市场预期并不悲观，购房热情仍在。而未来销售数据的回升也会修复市场对地产的悲观预期。

　　未来地产将从中场休息进入下半场的精彩，迎来行业整体机会，一、二线公司都会有不错表现。重点推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、冠城大通、安徽水利、大连友谊、昆百大、南通科技。

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