一线地区长期从紧，二线地区大有可为。

　　1)一线地区供应空间长期从紧。供应因素是全国成交量下降的即期因素，是一线地区的长期制约因素。与全行业新开工呈现的增长趋势不同，京沪两地的新开工早已见顶，供应从紧局面得不到根本改善。

　　2)一线地区需求空间从紧。有利因素与不利因素综合分析，一线地区市场增速已落后于全国平均水平，在全国所占份额逐年下降。

　　3)一线地区受政策影响较大，是政策从紧的着力点。市场需求高端化与社会保障之间存在着矛盾，由于供应长期偏紧，使政府、开发商、购房者之间大多数时间处于相互博弈状态。

　　4)一线地区僵持阶段会持续，慢周转使普通住宅开发失去吸引力。

　　5)相比一线地区，二三线地区供应不受限、需求增长、政策支持，将成为普通住宅开发的主战场。

　　从城市化发展方向和未来市场空间分析，我们认为三类企业值得长期看好：

　　1)一线地区的高端开发公司、

　　2)一线地区的持有物业型公司、

　　3)二三线地区的普通住宅开发公司。

　　其中，第一类公司与一线地区市场需求高端化的趋势相符，同时也适应慢周转的开发模式，但在A股市场缺乏可选标的；第二类公司我们看好金融街与陆家嘴，但在宏观经济尚未明确好转之前，持有型公司租金收入会受到影响；第三类公司是我们近期推荐的重点，建议从战略性角度重点关注二三线地区的开发类公司。在龙头公司中，看好万科一二线并重的策略；在二线公司中，看好荣盛发展、苏宁环球、中南建设、大连友谊、新潮实业。

　　调研收获

　　近期我们调研了南京的房地产市场，并与当地的代表企业栖霞建设和苏宁环球进行了交流。

　　1.需求旺盛：城市人口增长速度较快，市场需求旺盛。首次购房者中多数是工作3-5年的毕业生和为享受城市福利进城置业人员。

　　供应空间大：由于销售超预期，开发商已经加大新开工速度，且相对一线地区而言，新开工面积后续提升空间较大，如我们在深度报告中所述，一线地区的供应高峰早已见顶，供应的从紧局面得不到根本改善。快周转模式得以延续：在旺盛需求与供应增加的双重利好下，普通住宅在二线地区可以延续快周转的模式，这种模式将在业绩的增长性方面得以体现。

　　2.莫道二线池水浅。

　　通过沟通了解到投资者对我们看好的前两类企业表示认同，对第三类企业(二三线地区的普通住宅开发公司)存在部分疑问。

　　疑问主要有：

　　1)一线地区有价、二线地区没有，盈利提升空间只靠量能否维持；

　　2)二线地区销售走势能否不受一线地区影响；

　　3)我们推荐的公司股票价格能否走出相对独立行情。对此疑问，结合此次调研情况，

　　我们认为：

　　1)对于普通住宅开发而言，快周转是最重要的，行业龙头万科就是通过快周转迅速发展壮大的成功例子；慢周转、赚取价格上涨的收益更适合我们看好的第一类公司即一线地区的高端开发公司；二线地区也不是完全不会享受价格上涨的收益，如今年以来南京房地产市场价格上升幅度为15%-20%左右，我们认为对二线地区普通住宅开发公司而言，价格上涨是锦上添花。

　　2)二线地区自住型需求相对比例大，扰动价格的货币因素较少，在价格可承受范围内自住型需求都会按照自身家庭节奏实施购置房产计划；一线地区由于投资需求比例相对较大，受政策调控更为严重，所以由价格大幅上涨和政策引发的一线地区销售走势对二线地区影响较小。

　　3)我们看好的公司是万科、荣盛发展、苏宁环球、中南建设、大连友谊、新潮实业，其中万科二十年的表现值得肯定，至今没有公司能够证明可以出其右，荣盛发展、苏宁环球和中南建设符合我们看好二三线地区普通住宅的思路，大连友谊和新潮实业处于起步阶段，在当地已经小有成就，看好未来发展空间。至于股价走势能否独立，需要时间的验证和投资者对我们逻辑认同的逐渐加深。

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