投资要点

　　1－8月累计房地产投资增速超预期，环比7月上升3.1个百分点。8月单月投资额环比增长6.3%，同比增长34%。

　　新开工单月环比增长14%，体现逆季节性特征。统计局的数据总令各方质疑，尤其是单月数据，但在仅有统计局数据可参考情况下，我们从长期的同口径数据比较也可以得到一些规律。例如近十年的数据都显示，8月份单月新开工环比7月份都是下降的，而09年8月的单月新开工环比上升了14%，实现了逆季节性上升，也显示前期良好的销售在时滞影响下终于反映在企业的新开工上。由于企业可售资源的下降和追加新开工的惯性，我们认为9月份新开工仍会在8月份的基础上环比回升。

　　重点上市公司下半年开工计划比上半年仍有较大幅度提升，因此从行业龙头公司做出的自下而上调研情况更乐观，但我们认为以龙头公司研究行业未必恰当，因为上市公司开工和收缩的弹性都比较大，会明显超于全国平均水平，我们维持前期对全年新开工面积增长6.9%的判断。

　　万科上半年190万平米，全年计划590万平米。

　　保利上半年268万平米，全年计划550万平米。

　　招商上半年80万平米，全年计划192万平米。

　　金地上半年15万平米，全年计划157万平米。

　　对全年房地产投资额的判断。影响房地产开发投资额的变量主要有两个，即新开工面积和每平米投资金额。目前每平米投资额出现逐月回升趋势，1－8月份累计同比增长1.1%，我们前期是按负增长1%计算，目前也将这项指标修正为正增长1%，按6.9%的新开工面积增长计算，全年的房地产投资额会增长17.9%。