重估要换一个档，从销售重估到资产重估，关注泛海建设、名流置业、中粮地产、国兴地产等

　　理财周报记者 黄莹颖/文

　　“7.29”地产是最坚定的做空力量。那么，还要提地产重估吗？

　　我们的回答是：一定，继续！只是重估要换一个档，从销售重估到资产重估。而在这一背景之下，一些上一轮表现并不出众的公司将进入我们的视野。

　　土地是硬通货，在通胀情况下，谁有硬通货，无疑谁掌握着最大的溢价价值。

　　泛海建设能否衰极而盛

　　成也萧何败也萧何，反之亦然。

　　尽管多个机构分析师仍然不看好泛海建设2009年的业绩，如光大证券预测2010年泛海建设业绩同比增长可能仍为负数，理财周报也曾重点提示泛海建设的战略，但从未轻视其土地价值。

　　事实上是，这些机构分析师，却在2010年预测上给予泛海建设乐观的态度。正如光大证券分析师翁非玉在其研报所言，泛海的业绩增长仍然要看2010年，2009年泛海加大了开发量，09 年可售资源将达到70万平米，全年可结算资源仅武汉人和天地、惠州名流印象及合肥紫蓬湾，合计16.89 万平米。而下半年所推项目却会延续至2010年计算，这即使得在财务上，2010年报表上，泛海建设结算面积至少达到32万平方米，业绩同比增长至少60%以上。

　　不过，最令市场期待的是，泛海建设手里所持有的硬通货——土地。一个并不完全的统计显示，目前泛海建设至少持有1500万平方米土地储备，在总量上已足够与万科媲美，值得注意的是，这些土地大部位于北京、上海、深圳、杭州、武汉以及青岛等重要城市的市中心核心地段。若考量土地储备具体地段，泛海的土地在通胀的预期下，无疑令人心动。

　　此外，大股东泛海集团背后的注资动作也不能小视，除此前06年和08年两次大规模注入土地资产外，外界盛传资金紧张的泛海建设，今年以来已经得到了大股东至少11亿元的增资。

　　实际上，A股地产公司还有一家与泛海建设颇“惺惺相惜”的公司，那就是北辰实业。曾经一度被分析师警示为“生死边缘”，其长沙地王带来的沉重包袱直到现在也认为解决，不过总算已经熬过了冬天，起色不小。

　　土地价值重估开启

　　近期诞生的地王颇多，正是开启了土地价值的重估阶段，但是这个价值仍未明显作为主题在资本市场体现。

　　毫无疑问，土地含金量最高的一线地产商是保利地产。但是最具性价比的可能不止这一家。新湖中宝和名流置业的土地就显得丰厚而异常便宜。关于新湖中宝的价值，理财周报已经在多个地方有所论述，此处从略。

　　2009年，名流置业主营业务毛利仍然主要来自一级土地开发业务，并不算正规意义的房地产企业。不过，情况正在发生变化，此前利润主要来源的盘龙城一级开发项目接近尾声，预计09 年一级开发业务对主营业务毛利的贡献占比将从75%下降到57%，从2010 年起，主营业务毛利将全部来自住宅开发业务。

　　再谈到土地储备，名流置业目前在建拟建的住宅及商住综合项目共有9 个，权益土地储备379万平方米，这些土地又多为06年所得，平均楼面地价约865 元，按目前或周边楼盘平均售价10300 元测算，利润蔚为可观。国信证券方焱指出，通过一级开发的模式拿地，是成本最为划算的开放模式之一。这种土地储备方式，不需要像其它公司提前储备土地，省掉了巨大的储地成本。

　　与名流置业类似的还有中天城投，目前其所拥有的8个二级开发项目，合计564万平方米土储，其平均土地成本仅30万元/亩，折合约500元/平方米。以中天城投华润贵阳公司的一个项目为例，这块位于贵阳渔安片区9.53平方公里的土地，在完成一级开发后，预计可出让的商业用地在6000亩以上。国信证券分析师方焱指出，在增持股权比例至100%的预期下，按150万/亩拍卖地价、30万/亩一级开发成本来估算，中天城投净利累计将超过35亿元，增厚RNAV4.64元/股。

　　而云南城投，尽管目前只有5万平米土地储备，但随着一级开发逐步转变为熟地后，则有可能拿下部分土地进行二级开发。“云南城投现在有一级土地开发4.18万亩，有可能把部分的一级土地开发项目直接转换为二级土地开发，主要看地价行情。”此前，云南城投证券部一工作人员对理财周报记者表示。

　　等待新资产进入

　　说白了，这就是重组。尽管有些房地产上市公司本身实力不济，但依赖大股东雄厚的实力，在注资预期下，这些房地产上市公司在业绩上仍然颇具爆发力。

　　如中粮地产(000031.SZ)，其大股东中粮集团，旗下涉及的酒店房地产业务的子公司，除中粮地产外，还拥有中粮置业投资、酒店事业部、中粮集团(深圳)、中粮(海南)投资发展等，尤其是中粮置业，目前开发经营总规模已超过130余万平方米。

　　在此前，2008年3月，中粮地产曾公告，其大股东中粮集团拟通过定向增发或者其他形式再次注入9家控股子公司股权，总计超236万平方米建筑面积。目前该方案尚未实施。不过记者从一知情人士了解到，该方案已经处于内审阶段。

　　正处于停牌中的合肥城建和国兴地产，外界猜测普遍前者由中房集团旗下中房合肥操刀，后者则可能由实力强大的房地产投资公司北京融达投资完成重组。只要大盘不太坏，重组预案成功，对比其他重组股，两者复牌的走势，不说你也知道。

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