房地产上市公司毛利率之辩

　　徐任重／文

　　地产“小阳春”有进入“盛夏”的趋势，公众的注意力又被媒体导引向了房价，政府指责开发商牟取暴利，开发商则申辩说地价才是推高房价的“黑手”。“蛋生鸡还是鸡生蛋”的哲学问题，搞得消费者忘记了无论房价涨跌，自己才是最后的“埋单者”。

　　华远地产(600743)董事长任志强在自己的博客上连着发了两篇文章，对国土资源部提出的“中国的地价仅占房价的15%-30%，全国平均为23.2%”的观点提出自己的看法，一时间唇枪舌战，好不热闹。

　　政府和开发商的舌战由来已久，各说各的理，都引经据典、旁征博引，数据翔实，可房价照样涨，地王照样接二连三地出现，其实，靠卖土地获得财政收入的政府和靠把房子卖给消费者的地产开发商都挣到钱了，因为最后的“埋单者”只有买房者。 

　　2008年毛利率更胜2007年

　　2008年，房地产行业受整体经济形势的影响，刹那间进入低谷，开发商们哭天喊地。他们到底亏没亏钱，我们不得而知。不过好在证券市场上，有100多家房地产上市公司，《证券市场周刊》通过对这100多家房地产上市公司的经营数据进行整理，剔除部分销售额和利润未能过亿元的公司，共整理出69家公司。这69家公司的营收数据显示，2008年房地产开发公司平均毛利率比2007年的39.91%上升了1.6个百分点，达到41.54%。

　　其中，最高的是深振业(000006)，其2008年毛利率达到69.24%，比2007年的57.74%高出11.5个百分点。领先行业平均毛利率27.7个百分点，这主要是因为在2008年度深振业放缓了开发进度，原有项目进入集中结算有关。

　　2007年毛利率最高的华侨城(000069)，在2008年保持了57.7%的毛利率，虽然比2007年的70.4%要低了12.7个百分点，但是仍然高于行业平均毛利率。保持项目高盈利是华侨城一贯的风格。

　　样本公司中，中国武夷(000797)的毛利率最低，只有23.37%，比行业平均低了18.17个百分点，这个毛利率水平比2007年的33.28%更低。这是受到管理层提出的“保交房、保前期、缓开工”的保压措施的影响所致。

　　而2007年度天房发展(600322)的毛利率最低，只有17.82%。不过在2008年度天房发展的毛利率回升到28.87%，这主要是因为天房发展还承担了一定的政府职能，需要开发建设毛利率水平相对较低的经济适用房、园区配套住宅等项目。

　　共有20家公司2008年毛利率低于2007年度。其中不乏万科、招商、金地这样的行业标杆企业，这些家公司的平均毛利率是37.53%。其中下降幅度最大的是中华企业(600675)，其2008年度的毛利率仅有24.28%，较2007年的60.52%低了36.24个百分点，下降幅度接近6成。这是受中华企业在2008年增加了大量项目的开工，但销售情况却受到大环境影响放缓所致。

　　剩余的49家公司中，毛利率增长最多的是沙河股份(000014)，毛利率从2007年的43.31%增加了19.35个百分点，达到62.66%。这与沙河股份整体规模偏小有关，该公司没有同时开发超过3个楼盘。 

　　无须担忧高价地摊薄毛利率

　　房地产公司完成从最初的置地、设计、开发，到完成销售，并最终进入项目结算，平均周期需要2-3年，个别项目甚至超过5年，这是一个比较长期的过程。周期较长，这就导致从项目准备到确认收入的周期远远长于其他企业。因此，看似很高的毛利率，几年才能完成，分摊到每一年，其年均的收益率却并不高。

　　这个观点，任志强颇为认同，在他的博客中，这样给大家算了笔账：按10000元/平方米的销售价格如有2000元/平方米的销售毛利率，则要扣除5.5%的营业税和1%-2%的预交土地增值税，25%的利润所得税，净利为：2000-(2000-550-200)×??25%=937.5元。则该项目每平方米的销售利润为9.3%，要按3年生产周期计算年利润率为3.1%，则远远低于银行存款利率和债券利率。可以说该投资没有为股东创造任何财富，反而是亏损的。

　　如果按8000元/平方米成本的投资利润率计算为11.7%，同样按3年计，年利润率为3.9%，也低于信贷利率和部分债券的价格，而其与5000多元的土地价格就更无法相比了。

　　如果按10000元/平方米的销售价格有3000元/平方米的销售毛利率计算，同样的扣除，则销售净利1687.5元/平方米，年销售利润率为5.62%，投资利润率为24.1%。这样就要再多交纳土地增值税(最高税率60%)，年利润率约为6.5%。

　　因此，任志强认为：如果没有银行贷款和商品房销售制度，则上述利润率远不足以吸引各种资金投入到房地产行业中来。

　　《证券市场周刊》对部分开发商和地产投资商进行采访的过程中发现，受访者普遍认同房地产开发的毛利率在30%-40%之间，税后收益能在25%以上的项目才是有投资价值的项目。

　　任何一个市场化运作的房地产项目，房地产开放商在进行项目预算的时候，都会给自己预留出至少30%的毛利率空间。如果所拿的土地价格上涨，由于目前房地产市场的特性，使得房地产商具有足够的定价权，因此它会在地价之上加上相对固定的建安成本，再加上开发商预留的利润空间，从而使得房价自然就水涨船高。这意味着，市场不必对地产商2007年所拿高价地进入结算，将大幅度摊薄房地产企业毛利率的情况过度忧虑。

　　这一点从69家上市公司公开披露的财务数据可以得到证明。仅有10家公司2008年毛利率低于30%，占总样本数的14.5%，这个比例在2007年为15.15%。“招金保万”四家行业标杆公司最近3年的平均毛利率分别为万科36.48%、招商47.44%、保利31.04、金地34.61%。

　　而万科自2000年至今9年里房地产业务的平均毛利率是28.72%，招商地产自2001年至今8年的平均毛利率是33.96%，金地集团自2000年至今9年的平均毛利率是35.74%。 这也是万科为什么敢于率先降价卖房的原因。自2000年万科主营房地产业务以来，毛利率一直没超过30%，但是在2007年的时候毛利率却一下猛增到41.87%，作为全国领先的房地产开发公司，万科意识到由于房价快速上涨导致房地产开发的高利润率进入到一个不正常的轨道，要么是行业本身会出问题，要么是招致政府严厉的宏观调控。

　　快速发展的保利地产，一直很好地把毛利率控制在30%左右，这样把成本空间腾挪出来去承担财务成本和拿地成本，才保证了保利这些年来规模上的跳跃式发展。■

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。