行业率先复苏引领经济回暖 上市公司业绩值得期待

　　房地产行业下半年投资策略

　　■中信建投 张朝晖 陈莹

　　截至09年5月全国商品房销售额11389亿元，同比增速由08年的－20%上升到了45%，已经大幅超过07年和08年同期水平，接近历史最高点07年10月51.5%；商品房和住宅销售面积也已经达到了2.46和1.62亿平方米，增速分别达到26.7%和25.5%，一改08年增速持续下滑的颓势，增速由08年底的－20%迅速回升并超过了07年中期的增速。商品房的售价也出现了大幅上涨的态势，由08年的均价3919元／平方米增长到了4621元／平方米，呈现不断上涨的趋势。09年上半年商品房销售量价齐升。

　　上半年商品房销售量增价升，上市业绩值得期待

　　始于07年3季度的房地产市场衰退极大的压抑了购房人和投资者的购房热情，98年房改以来中国的房地产市场于08年首次出现了量价齐跌的情况：08年全国商品房销售面积和销售额同比均出现了超过20%的负增长，房地产市场的黄金十年暂告一段落。

　　但08年愈演愈烈的全球金融危机给我国GDP增长带来很大压力，为对冲金融危机带来的GDP增幅下滑的危险，国家出台了一系列稳定房地产市场的政策。政策刺激下，压抑了长达一年之久的房地产市场购买力在09年的上半年终于得到了释放，出现了井喷式的增长。

　　由于商品房的预售制度，09年一季度火爆的商品房销售并未能全部转化为上市公司的营业额，大部分进入了预售账款。根据已公布的09年一季度报，111家房地产上市公司一季度销售收入333亿元，同比下降10.9%，净利润38.3亿元，同比下降24%；存货4661亿元，预收账款1066亿元，分别同比增长23.9%和4.77%。存货与预收账款双双同比增长，并且存货增幅大于预收账款的增幅，说明房地产上市公司还是面临较大的销售压力，需要加大销售回款的力度。若成交量能维持在一季度的水平上上，则09年上市公司的业绩依旧能够保持平稳增长，但增速会有所下滑。

　　应对行业低谷，上市公司谨慎扩张

　　08年房地产上市公司资金面极其紧张，08年我国房地产投资总额3.81万亿元，同比增长2%，增速放缓。开发资金来源中，利用外资占比2%，自筹资金39%，国内贷款19%，其他来源(主要包括定金和预售款)占比40%。鉴于商品房按揭贷款的最低首付比例仅占总房款的20%，因此，预售款中银行以消费者按揭贷款形式支付给房地产企业的贷款占比较重，考虑到这层因素，我国房地产开发资金对银行贷款的依赖程度更深。

　　如房地产销售形势不能够得以持续，房地产企业将不能通过快速销售回笼资金，对银行负债较高的企业将面临巨大的还贷压力，甚至会影响企业的继续生存和发展。在这样的局面下上市公司不约而同的选择了缩减开工面积，加快销售回款，控制资金流出等措施。

　　经历了07年和08年初的拿地高峰后，上市公司终于不堪高昂的地价，放缓了拿地的节奏。购置土地面积增速由08年初的35%迅速的滑落到08年4月的11%，在08年9月变成负增长，到09年3月的时候已经达到谷底，同比下降超过40%，09年4月份出现了08年以来的第一次回升，下降幅度放缓为28%，5月份保持在同一水平上。09年以来，上市公司拿地的幅度明显加快，力度加大。保利地产08年12月耗资20多亿元在上海、重庆和成都购地近90万平方米。金地集团08年12月以18亿元购得西安南湖项目，建筑面积90万平方米；09年4月以5.6亿元的价格获得上海青浦区徐泾镇3号地块，总建筑面积10万平方米。万科在进入09年4月份以来新增了6个项目权益建筑面积117万平方米，共耗资23亿元。我们认为6月份以后，现金充沛的上市公司拿地会趋于正常化，否则上市公司无法保证其成长性，甚至会影响到其持续经营。

　　配置融资空间大的公司

　　行业调整阶段，建议配置股东实力、资金实力和品牌实力雄厚，具有良好成长性的房地产上市公司，选择融资空间大的公司。

　　建议关注保利地产(600048)、信达地产(600657)、金融街(000402)、轻纺城(600790)。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。