09年下半年房地产行业盈利大幅改善，10年上半年再提高

　　预计09年房地产行业销售毛利润将同比增长117.18%。10年上半年，结算面积和均价维持09年上半年水平，行业结算毛利润将同比增长52.21%。而09年下半年，结算毛利率将同比增长25%以上，房价有可能快速提升，同时，房地产开发投资将进一步加速，房地产行业景气度提升，进入资产为王时代。

　　09年商品房销售均价同比增速将低于21.06%

　　短期库存压力减小，09年10月之前商品房新增推盘量将同比下降，而投资型需求和改善型需求将积极入市，因此09年6-10月房价上涨将加速。然而中期库存压力、流动性充裕度放缓以及四季度有可能的货币紧缩将减缓房价的上涨。预计09年商品房销售均价同比增长率将低于21.06%。

　　09年商品房销售面积将增长30%以上

　　09年前5月改善型需求市场份额提升3.12个百分点，若09年提高5个百分点，仅改善型需求释放，09年商品房销售面积即可增长9.04%以上。如果考虑到07、08年累积的1.37亿平方米商品房需求，09年商品房销售面积将同比增长31.06%。此外，流动性能够刺激商品房需求释放。因此，09年商品房销售面积将增长30%以上。

　　09年商品房销售毛利率将同比增长38%以上

　　按照项目的销售进度，08年下半年是销售毛利率的谷底，09年上下半年将加速提升，预计09年将同比增长38.72%。而按照项目结算进度，结算毛利率，09年上半年处于谷底，09年下半年将同比增长25%，全年同比增长3.2%；10年上半年，在房价10年上半年与09年前5月持平的情况下，同比增长52.21%。

　　买入保利地产，ST东源和张江高科

　　09年下半年，房价上涨成为刺激市场投资的主导因素，同时行业盈利水平的改善也将推动投资地产的热情。因此，我们选择，现有资产重估价值空间大，外延整合资产能力强以及业绩增长较快的公司。

　　风险提示

　　货币紧缩、行业税负的加重以及收入的滞后性都将影响行业的景气度。

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