提要：今年前5个月全国房地产销售数据向好和房价持续上涨以及对未来通胀的预期，是导致近期房地产股反复活跃的主要原因。由于房价开始看涨，2010年房地产上市公司年业绩将大大超预期。

　　本刊记者 张学庆

　　6月17日，房地产股集体狂飙。当日，房地产板块以涨幅7.35%雄踞行业指数排行榜第一位。

　　预期业绩改善

　　房地产个股中表现最为突出的是“保招万金”，其一度纷纷冲击涨停，其他二线地产股也表现抢眼。

　　房地产的强势上涨使得深成指创反弹新高。“房地产引领股市企稳上扬，短期仍有上冲动能，但上证指数是否能站上3000点大关，还存在不确定性。”分析师表示。

　　近期市场有传言称，有关地产行业的政策利好有可能很快出台，但分析师认为，今年前5个月全国房地产销售数据向好和房价持续上涨以及对未来通胀的预期，是导致近期房地产股反复活跃的主要原因。

　　国信证券行业分析师方焱认为，由于多数城市前5个月房产累计销量已达2008年全年销售的80%，销售的好转将直接带动房地产公司业绩的改善。考虑到1~5月销售更多是降价促销，并且销售额结转为销售收入在时间上存在滞后性，因此，房地产公司2009年业绩超预期的幅度不会太大，但由于房价从2009年下半年开始将看涨，价格上升将大幅修复企业毛利率，2010年房地产上市公司年业绩将大大超预期。

　　两方面选股思路

　　目前地产股股价虽已经包含了部分房价上涨预期，但还不充分，方焱认为，仍可“超配地产股”，维持行业“谨慎推荐”的评级。

　　至于如何选择房地产股，方焱提出了两类选股思路。

　　一类是关注土地储备丰富的区域龙头公司，就像前几年推荐“保招万金”一样，现在“云天星球”等区域龙头，云南城投、中天城投、苏宁环球、福星股份等，拥有大量优质、低成本土地，公司价值将受益于房价和地价的快速上扬。

　　另一类是，关注资产重组和资产注入的公司，房地产行业证券化率低，90%以上的资产和公司未上市，而地产公司IPO一直限制较多，资产重组和资产注入是地产板块永恒的主题，看好大股东土地多、重组方实力强的公司，如，广宇发展、中航地产、ST万杰、ST东源。

　　相关个股点评

　　万科A(000002) 土地储备增加 

　　公司偿债压力较小，销售回款加速，获取新项目具有显著资金优势，公司将增加大量土地储备。公司5月拿地迅速，5月公司增加了6个项目。

　　中投证券维持对公司2009、2010年每股收益分别为0.58、0.75元的盈利预测，维持6~12个月目标价14.5 元/股的估值与“强烈推荐”的评级。

　　招商地产(000024)进入快速增长期

　　公司步入战略转型收获期，2009年将逆周期快速发展。随着各地区项目陆续步入销售阶段，公司地产业务将迎来一轮快速成长周期。公司项目和储备主要集中于广深地区，且土地成本优势明显，目前珠三角地区楼市回暖幅度最大，公司将从中充分受益。

　　江海证券预计，2009年至2011年，招商地产实现归属母公司利润分别为15.1亿元、18.56亿元和23.48亿元，相应的每股收益分别为0.88元、1.08元和1.37元。全面考虑公司开发项目的市场价值和其他业务，公司RNAV为20.54元。根据房地产行业总体估值水平，公司极具优势的业务模式和未来高成长性，给予公司2009年35倍市盈率、目标股价30.8元的预测，相当于对应RNAV50%的溢价和3.5倍市净率。

　　金地集团(600383) 购置土地为长远发展 

　　金地集团近期通过公开拍卖购得武汉一新地块，这将是金地集团今年以来继西安和上海之后进行的第三次土地收购。

　　此次土地收购将会增强金地集团在武汉的市场地位。虽然这对净资产价值的提升幅度较小，但是这可能预示着公司新一轮土地购置的序曲。高华证券预计，公司在2010年底前可能进行人民币约90亿元的土地收购，以推动中期盈利增长。分析师重申“买入”评级。

　　保利地产(600048) 销售好于预期

　　保利地产年初至今的销售情况好于市场预期。据估计，在2010年底前，公司可能将进一步购置人民币约185亿元的土地，以推动公司中期盈利增长。

　　高华证券维持“中性”评级不变，当前股价对应的2010年预期市盈率为22倍，2009年预期市净率为4.9倍。

　　云南城投(600239) 获得更多项目支持

　　作为滇池28平方公司一级开发商，公司的项目进展正常，一期征地已完成，后续部分地的征地工作也在顺利进行。公司未来业绩弹性很好，公司未来仍将会获得云南省及昆明市更多的项目支持。国信证券仍然维持2009年2.39元的业绩预测。

　　中天城投(000540) 资金紧缺有望缓解

　　公司资源丰富，但需大量启动资金。筹措资金，降低负债率是公司今年主要任务之一。公司公布了非公开发行预案，若非公开发行能顺利完成，公司资金紧张的局面有望得到极大缓解，后续重点项目有望按计划开展。公司的资产负债率有望从目前的72.6%下降到50%以下。

　　光大证券维持对 “买入”评级，按照目前5.7亿总股本，对应的目标价为12.47元。

　　福星股份(000926)估值低 安全边际高

　　公司土地储备优质，且计划快速增加。公司总计权益土地储备285万平米，共有项目储备8个。公司规划未来3 年达到土地储备600 万平方米。光大证券预计，3年后公司房地产销售收入有望达到50 亿元。

　　分析师预计，2009~2010年每股收益为0.50元、0.62元。6月12日股价8.89元对应的市盈率为17.87、14.34倍，估值较低。每股RNAV 估值为11.9元，安全边际较高。分析师给出目标价11.53元和“买入”评级。

　　苏宁环球(000718)未来业绩有保障

　　公司控股股东张桂平和张康黎对公司现金补偿，将可使上市公司现金流、净资产等有一定幅度的增长。且鉴于他们对2009、2010年的盈利承诺，以及上市公司原有的3个项目：南京天润城、天华硅谷和吉林天润城开发良好，2009~2010年将贡献5亿元、7.5亿元净利，因此预计公司未来两年的业绩将得到有力保障。中投证券维持对公司2009年每股收益0.68元的盈利预测，调高对2010年的盈利预测至0.96元。调高未来6~12月的目标价至24元，维持“强烈推荐”评级。

　　华侨城A(000069) “旅游＋地产”提升未来业绩

　　公司向大股东以15.16元/股的价格发行4.86亿股，购买大股东持有的12家公司股权，以此实现集团整体上市。整体上市完成后，公司资产改善，打开盈利空间。公司“旅游+地产”模式有望继续扩张，保证公司未来业绩的良好成长性。按照整体上市后的股本31.1亿计算，国泰君安预计2009、2010年每股收益分别为0.61元和0.78元。整体上市后RNAV为17.59元。考虑公司央企背景及其基本面，维持增持评级，目标价21元。对应20%RANV溢价和2010年27倍动态市盈率。

　　中国宝安

　　二线地产公司的重要代表，公司有规模，低地价，项目结算快；新能源锂电池正负极材料行业的绝对龙头。

　　公司房地产主业的优势主要体现在：一是地价成本非常低，具有非常强的行业竞争力；二是具备一定规模，开发能力较强，经验丰富，与公司作为一个深圳老牌地产公司的历史相称；三是有望进入结算高峰期。国泰君安维持公司20 09和2010年每股收益分别为0.48元和0.7元业绩预测，维持“增持”评级，建议积极关注。

　　ST东源(000656) 地产龙头展现                

　　公司拟以5.18元/股的价格，发行不超过9.21亿股，吸收合并预估值为47.7亿元的金科集团100%股权。吸收合并完成后，公司的主营业务将变更为以普通商品房住宅开发为重点的房地产开发业务。

　　渤海证券预计公司2009、2010年净利润分别为5.57亿元、6.54 亿元，按照增发9.21亿股计算，每股收益分别为0.52、0.62元。按照2009年6月8日收盘价计算，2009、2010年市盈率分别为11.78和10.02倍，估值优势明显，给予“买入”评级。

　　表1 “云天星球”区域龙头盈利预测及评级

　　代码  公司  总市值 股价(元) EPS       PE     投资评级

　　(百万元) 2009-6-5  09E 10E  09E 10E

　　600239 云南城投 11388.66 26.97 2.39 4.20 11.29 6.42 推荐

　　000540 中天城投 6371.23 11.16 0.87 1.44 12.85 7.76 推荐

　　000926 福星股份 6241.26 8.85 0.60 0.78 14.75 11.35 推荐

　　000718 苏宁环球 23122.13 13.58 0.45 0.58 30.21 23.58 推荐

　　资料来源：公司资料和国信证券预测，

　　表2 房地产板块近期市场表现一览

　　代码 股票名称 6.17收盘 6月来涨跌幅(%) 6月来换手率(%) 一季度每股收益(元) 一季度净利同比增长(%)    市盈率(TTM)    市净率

　　000002    万  科A    11.88    22.48    22.96    0.07    7.05    31.99    4.00

　　000005    世纪星源    4.19    3.20    55.14    0.004    68.13    318.18    5.07

　　000006    深振业A    12.51    9.93    24.68    0.12    -73.09    －    3.59

　　000009    中国宝安    11.49    13.88    51.23    0.063    -26.02    67.27    6.00

　　000011    S*ST物业    9.69    8.88    59.88    0.0341    467.26    157.48    8.91

　　000014    沙河股份    14.7    0.34    31.16    -0.0174    71.45    56.60    7.66

　　000024    招商地产    29.2    5.40    25.67    0.1    361.50    36.84    3.34

　　000029    深深房A    5.16    2.99    20.23    0.0008    -58.74    291.44    4.32

　　000031    中粮地产    10.89    33.46    62.84    -0.01    -141.04    206.42    6.17

　　000042    深 长 城    17.41    3.57    12.50    -0.0064    88.80    219.42    2.35

　　000043    中航地产    13.06    14.76    36.55    -0.0259    -154.89    233.31    1.74

　　000046    泛海建设    18.99    35.23    25.01    0.005    -87.05    305.20    5.24

　　000069    华侨城A    19.02    16.69    14.46    0.055    210.87    49.15    8.69

　　000090    深 天 健    7.29    7.73    40.61    0.1629    1937.15    －    1.44

　　000150    宜华地产    6.62    18.64    150.24    0.0026    -80.19    27.28    3.42

　　000402    金 融 街    12.28    21.58    34.11    0.06    126.60    27.00    2.07

　　000502    绿景地产    10.7    11.34    76.90    0.0195    1633.16    32.70    8.09

　　000505    *ST 珠江    6.41    8.28    86.09    -0.03    44.00    －    3.31

　　000506    ST 中 润    7.24    63.06    131.67    0.0286    3453.69    25.32    11.71

　　000511    银基发展    4.33    4.34    39.64    0.008    -87.82    79.41    3.55

　　000514    渝 开 发    13.74    31.23    75.77    0.0343    -26.79    71.97    4.36

　　000526    旭飞投资    8.68    18.42    75.53    -0.014    24.40    －    5.86

　　000537    广宇发展    9    18.73    63.58    -0.018    -17.93    －    10.75

　　000540    中天城投    12.34    28.27    93.40    0.1035    188.07    30.69    8.95

　　000546    光华控股    8    10.34    44.93    0.01    122.05    －    10.64

　　000558    莱茵置业    7.4    24.16    117.32    -0.0195    -153.22    32.78    5.65

　　000567    海德股份    7.85    21.71    123.32    0.0169    4.09    40.67    7.37

　　000573    粤宏远A    4.46    14.95    60.29    0.0079    340.18    －    2.04

　　000592    中福实业    5.03    1.21    82.72    0.002    -92.64    70.53    8.53

　　000608    阳光股份    9.4    27.89    51.56    0.09    -28.29    556.80    2.77

　　000609    绵世股份    12.33    10.58    78.20    0.02    -98.13    －    4.53

　　000616    亿城股份    7.1    25.66    50.17    0.04    12.20    23.29    2.53

　　000628    高新发展    7.87    9.31    68.56    -0.027    27.53    128.68    17.66

　　000638    万方地产    14.66    425.45    188.73    0.041    2447.60    28.92    84.69

　　000656    ST 东 源    8.69    62.73    0.31    0.01    62.08    204.83    5.12

　　000667    名流置业    6.53    14.56    19.27    0.02    -82.29    44.08    1.87

　　000671    阳 光 城    18.18    -5.61    75.45    0.005    39.96    50.33    4.39

　　000711    天伦置业    8.16    18.09    120.97    0.011    148.61    143.71    2.61

　　000718    苏宁环球    13.89    17.94    21.96    0.08    20.67    43.85    11.52

　　000736    ST 重 实    13.44    4.19    83.02    0.01    262.44    30.76    3.87

　　000760    博盈投资    8.5    -5.13    204.28    -0.0011    89.90    －    11.06

　　000797    中国武夷    7.1    0.85    53.20    0.03    41.18    70.08    2.82

　　000836    鑫茂科技    11.44    11.72    102.16    -0.0724    -690.63    10.11    4.62

　　000838    国兴地产    8.56    3.76    101.85    -0.0149    -122.13    －    4.40

　　000897    津滨发展    5.58    0.58    25.83    0.0036    -71.91    198.71    4.08

　　000909    数源科技    7.58    11.47    44.69    0.002    38.66    －    2.86

　　000931    中 关 村    5.73    -0.87    31.11    0.0046    -74.62    75.32    6.14

　　000961    大连金牛    13.84    6.05    50.27    0.01    -23.21    158.49    3.50

　　000965    天保基建    11.6    16.58    54.82    0.03    -38.80    49.53    3.12

　　600007    中国国贸    10.43    15.25    16.80    0.08    -0.14    29.65    2.44

　　600052    浙江广厦    10.34    25.18    45.13    -0.06    -153.35    41.68    6.29

　　600053    中江地产    7.18    5.59    70.31    0.0025    -97.92    16.42    3.41

　　600064    南京高科    18.74    11.80    30.27    0.116    -41.17    39.33    1.33

　　600067    冠城大通    13.04    17.27    26.15    0.04    -37.15    50.16    5.39

　　600082    海泰发展    6.69    2.61    24.34    0.123    80.41    27.88    2.64

　　600136    ST 道 博    9.21    17.32    71.78    0.29    196.86    22.99    9.99

　　600159    大龙地产    10.87    31.44    40.82    0.04    1690.21    274.07    3.64

　　600175    美都控股    7.8    1.17    41.50    0.034    63.39    42.06    4.24

　　600208    新湖中宝    10.67    9.77    23.65    0.04    -10.55    36.34    6.56

　　600215    长春经开    6.17    5.11    51.12    -0.0098    6.38    945.20    0.96

　　600239    云南城投    19.27    14.48    42.40    0.0486    333.05    156.25    15.52

　　600240    华业地产    7.06    24.51    64.18    0.026    25.67    45.29    2.27

　　600246    万通地产    9.67    4.77    64.32    0.0497    -88.20    28.93    3.59

　　600266    北京城建    16.13    11.94    19.04    0.1824    111.76    30.85    3.28

　　600322    天房发展    5.91    8.84    29.45    0.01    -66.12    75.88    1.77

　　600325    华发股份    19.44    1.78    13.97    0.16    7.01    24.07    3.43

　　600376    首开股份    20.9    14.77    28.73    0.094    -23.32    30.91    4.46

　　600383    金地集团    14.57    21.51    36.55    0.03    -42.49    39.71    3.40

　　600393    东华实业    7.5    12.61    70.16    0.07    -47.51    19.41    2.63

　　600463    空港股份    7.13    7.22    24.37    0.0195    -32.63    26.67    3.07

　　600503    华丽家族    11.73    -4.56    76.68    0.03    6.01    30.07    5.99

　　600533    栖霞建设    6.98    9.06    21.46    0.0177    -69.51    50.39    2.81

　　600603    ST 兴业    7.68    －    0.00    0.03    224.27    41.29    －

　　600606    金丰投资    9.72    2.97    32.26    0.051    9.32    24.87    2.36

　　600614    鼎立股份    8.44    8.90    79.93    0.031    -41.40    141.65    7.50

　　600615    丰华股份    10.42    26.46    135.82    0.008    43.95    21.51    5.58

　　600634    海鸟发展    11.65    15.35    72.60    -0.02    -75.08    －    5.07

　　600638    新 黄 浦    14.12    2.02    27.62    0.065    -10.52    46.90    3.07

　　600639    浦东金桥    15.27    3.32    21.37    0.0772    -1.59    46.64    4.00

　　600641    万业企业    9.65    5.32    53.81    0.1383    163.95    19.03    2.97

　　600648    外 高 桥    15.54    4.44    31.52    0.003    -92.76    79.60    4.20

　　600657    信达地产    10.47    4.60    29.73    0.01    131.85    28.34    3.52

　　600663    陆 家 嘴    25.85    7.22    8.41    0.0235    444.25    52.69    5.63

　　600665    天 地 源    5.77    7.59    21.52    0.0204    -12.91    33.31    2.76

　　600675    中华企业    14.01    2.61    42.54    0.112    4.78    32.46    4.53

　　600679    金山开发    7.98    6.97    40.27    -0.0146    5.06    625.12    4.91

　　600684    珠江实业    9.9    10.74    40.02    0.01    -83.78    97.94    2.55

　　600687    华 盛 达    9.16    －    0.00    0.0066    -23.00    448.60    5.53

　　600696    多伦股份    6.01    20.44    122.65    0.003    -3.36    379.87    4.45

　　600732    上海新梅    9.16    10.10    32.86    0.062    28.17    26.63    4.33

　　600736    苏州高新    5.8    3.39    24.45    0.0254    -19.37    25.58    1.99

　　600743    华远地产    11.77    10.10    74.78    0.09    65.53    21.23    5.67

　　600748    上实发展    15.74    10.69    21.57    0.03    -45.84    51.27    6.47

　　600753    东方银星    7.89    24.45    107.73    -0.005    -141.41    －    9.50

　　600766    园城股份    6.48    20.22    100.42    -0.016    25.89    －    35.94

　　600767    运盛实业    6.43    18.63    87.09    -0.014    -1363.26    329.81    5.83

　　600791    京能置业    7.15    8.23    87.52    -0.0265    -646.39    34.27    3.96

　　600807    天业股份    7.19    8.45    66.81    -0.02    -282.57    94.22    2.97

　　600823    世茂股份    13.95    2.88    17.97    0.02    -84.43    1019.91    12.33

　　600840    新湖创业    17.86    8.24    17.95    0.05    -91.56    58.99    6.56

　　600872    中炬高新    10.92    -8.24    56.09    0.02    -69.58    154.88    5.13

　　600890    *ST 中房    4.9    11.62    8.61    -0.0065    6.21    －    10.13

　　600895    张江高科    14.45    1.90    11.61    0.077    68.65    38.79    4.22

　　600048    保利地产    25.52    19.36    28.94    0.13    19.43    35.49    5.78

　　601588    北辰实业    5.74    8.30    48.50    0.05    102.58    36.08    2.21

　　002133    广宇集团    8    5.96    54.23    0.02    -51.05    36.69    3.57

　　002146    荣盛发展    15.27    30.03    48.31    0.11    -15.28    34.48    5.61

　　002208    合肥城建    13.74    20.53    112.15    0.01    -95.31    45.07    2.91

　　002244    滨江集团    13.63    25.51    38.83    0.03    113.03    29.82    6.33

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