郭楠／文

　　经过一季度以来的楼市“小阳春”， 市场对于楼市的关注焦点逐渐从成交量转移到房价上来。5月开始，部分城市房价开始出现反弹。从国家发改委和统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的监测显示，尽管70个大中城市住宅价格4月份同比下降1.1%，但新建住房销售价格4月环比上涨了0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。在这70个城市中，环比价格上涨的城市有47个。同时，二手房价也出现小幅反弹，环比上升0.8%。上海、杭州、重庆的成交量甚至创出历史新高。

　　但是，价格上涨后，各大城市商品住宅成交量呈回落态势。尤其进入5月后，来自第一线的销售数据并没有继续乐观的态势，无论新房市场还是二手房市场，都出现了价涨量跌的现象。据北京市统计局统计，4月份，北京二手住宅成交均价为9597元/平方米，比3月份提高384元/平方米，但4月下旬仅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。

　　地产行业已经反转

　　中原地产分析人士认为，交易量5月环比4月下浮，是由于二手房市场中刚性自住需求在三四月份集中释放，虽然成交量的暴涨带动了部分投资买房人陆续进场，但是由于市场推盘量的不断增加，以及开发商涨价和部分业主的提价，导致部分客户陆续放弃抄底，重新陷入观望。

　　根据“量在价先”的原则，楼市依然有庞大的库存消化压力及开发商陆续减价的现实，从5月起，房价将重回下降通道。

　　但本刊对多位水晶球奖卖方分析师的调查显示，卖方分析师们的观点大都与以上市场人士相左，他们普遍认为房地产行业已经反转，房价将保持稳定。

　　国泰君安房地产行业首席分析师孙建平认为，二三季度行业将“阴转多云”，期待“多云转晴”，并预计6-8月成交量会有一定回落，但房价总体将趋于稳定。

　　光大证券赵强也表示，从近期二手房市场获得的草根证据来看，买家和卖家的心理价位差距在拉大，导致了成交量的萎缩。

　　在新房市场上，由于开发商仍然以去库存为主，提价幅度相对较小，所以成交量仍旧在高位盘整，但是，随着市场进入淡季，6-8月份的一手和二手市场都会进入缩量调整阶段。

　　而对于下半年“金九银十”时期的楼市表现，赵强仍旧持乐观的态度。他认为，一方面，潜在需求仍然很大，经过一定时间心理调整后，买家还是会入市；另一方面，库存仍在消化中，而开发商对市场的判断也会逐步走向乐观。因此，不能排除下半年出现房价再度上涨的可能。

　　有基本面支撑

　　券商行业分析师更多地是从宏观经济的持续稳定增长、供求关系的改善和国家后续政策预期等角度来判断房地产的未来走势。他们认为，支持房地产行业反转的最根本原因是基本面的支撑。

　　毋庸置疑，无论宏观经济是否真正转暖，从长期看，巨大的流动性释放都会提升资产价格甚至产生泡沫。

　　更重要的是，从基本面的角度看，销售持续回暖之后，在成本锁定的情况下，2008年以来积累的库存去化将有效地增厚公司的每股盈利，房价的走高和未来新增的土地储备将有利于房地产公司NAV提升。

　　因为从2007年10月房地产进入行业调整之后，大部分开发商2008年没有增加土地储备，新开工面积大幅减少，造成现在的供给不足。

　　照目前的销售看，主要城市的库存水平已逐渐进入合理范围之内。大多数开发商今年一季度没有拿地，而在二季度，部分快速周转模式的开发商将开始争着拿地，以补充土地储备库存。

　　由此看来，房地产供求关系改善趋势将维持。市场已进入库存加速消化的阶段，赵强表示，在这个阶段，拥有较多的可售资源、2007年保留资金实力并在2008年拿地较多、2008-2009年周转速度较快的开发商将获得更高的销售业绩弹性。

　　与此同时，由于价格企稳并小幅上扬，房地产企业的业绩对价格更为敏感。据此，他在年初的基础上，上调房地产上市公司的盈利预测15%-30%。

　　开征物业税可能冲击房市

　　4月29日，国务院常务会议讨论并原则通过对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，政策的主要目的是为了拉动投资。赵强认为，降低商品住宅项目投资自有资本比例，将对全行业产生利好，在房地产毛利率有所下降的情况下，提高杠杆，将对ROE产生修复作用。

　　孙建平也表示，降低住宅投资自有资金比例，对行业短期利好，中期中性，长期利好，就是说，短期房地产股票将受益于保投资和保增长的政府决心和经济转好；中期将增加供给，平抑房价涨幅；长期因经济转好，行业有望供销两旺。

　　虽然此举被业界解读为刺激地产投资的重大利好。但住建部人士认为，不应把放宽资本金要求看做是对房地产行业的单独支持。而且，这一政策的效果也没有想象中那么大。分析人士也称，“降低项目资本金”政策的出发点很可能是针对保障性住房或者其它基建项目。

　　随着成交量的放大和房价的普遍上涨，住建部人士表示，楼市仍然在回暖过程中，对房价“涨速失控”的担忧再度隐现。住建部目前不出台刺激政策。随着楼市回暖，政府部门开始有人提出“应当预防房价过快反弹”。

　　基于这种判断，分析人士指出，决策层在过去的三个月并未出台实质性的刺激楼市政策。而随着楼市回暖，下一步出台刺激政策的可能性更是微乎其微。

　　不仅如此，国务院在5月25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，收入分配将出台新的改革方案，以控制收入分配差距。《意见》提出，深化房地产税制改革，研究开征物业税。

　　国信证券房地产行业首席分析师方炎认为，研究开征物业税符合预期，是大势所趋，有利于平抑房价，合理引导房地产消费。预计未来国内将实行“低税率、宽税基”的物业税，但是该税种的真正开始实施需要较长时间。

　　孙建平也认为，物业税属于行业利空事件，因为它是商品房保有环节征收的税种，且为每年征收，若开征，将打击商品房投资性需求甚至改善性需求，抑制房价上涨。开征物业税并不会使得房价直接下降，但将会通过降低成交量、增加供给间接导致房价下降。他预计内地不会很快开征物业税，尤其是开征住宅物业税。

　　研究开征物业税，继续从侧面反映出地方财政收入非常紧张，同时也表明政府并不希望房价快速上涨的立场。这次研究开征物业税事件所释放的政策信号意义也值得关注，意味着“房地产行业无利空”、“政府全面支持”并非现实。■

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