年报披露现地产公司原形“不差钱” 表面风光难掩不乐观

　　某些拿着高薪的“房产救市论”者，一面公开表示“房地产不是暴利行业”，一面呼吁国家再出政策

　　新华社记者 魏宗凯

　　根据房地产公司已披露的2008年年报，地产商2008年“不差钱”，更没有亏钱。截至3月24日，沪深两市已有40家房地产公司披露了2008年年报，其中有24家公司净利润依然保持增长势头，期末现金及现金等价物余额也较2007年末增长近10%，只是存货达2564.47亿元，较2007年末的1850.50亿元增幅高达38.58%。

　　不少专家认为，由于地产公司预售收入一般不计入当年营业收入，2008年年报披露的数字还包括2007年或更早的销售业绩，表面上看，地产公司确实业绩不错，但事实上行业面临的严峻形势不容乐观。

　　高利润时代或将不再

　　Wind统计数据显示，已披露年报的40家公司2008年全年净利润达157.32亿元，较2007年增长了12.27%，而去年这些地产股的算术平均加权净资产收益率为18.7%，同比增加了2.4个百分点，显示地产股资产盈利质量仍略有上升。粗略统计，房地产公司平均净利润率仍高达20%，最高达61.64%，这样的利润率说明房地产开发商的日子并不难过。

　　以行业龙头万科A(000002.SZ)为例，去年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润达40.3亿元。表面上看净利润比2007年下降8亿元，但其实是因为万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，如果不考虑存货跌价准备的影响，公司2008年的净利润实际比2007年仍有增长。

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟表示，由于地产公司预售收入一般不计入当年营业收入，2008年年报披露的数字其实是2007年或更早的销售业绩，并不能说明开发商这一年过得很好，事实上2008年尤其是第四季度，行业下行趋势已经十分明显，2009年形势更不乐观。

　　上海新梅(600732.SH)最近公布的2008年度报告让业界较为吃惊，公司去年实现营业收入5.11亿元，同比增加113.46%；利润总额1.14亿元，同比增加1012.05%；归属于母公司股东的净利润8192.49万元，同比增加1495.22%。

　　分析年报不难发现，造成上海新梅2008年年度的销售收入和净利润比2007年同期较大幅度增长的原因，是以前预售的商品房在报告期内达到收入结算条件，实际上公司全年预售商品房面积和金额较2007年度都有所下降。

　　不仅公司“不差钱”，房地产上市公司高管也“不差钱”。由于地产公司高管拿着高薪“哭穷”要政府救市，引起媒体和网友的指责和挞伐。

　　ST幸福(600743.SH)公布的2008年年报显示，董事长任志强以774.3万元薪酬，成为目前房地产业上市公司高管老大。另外公司总经理孙秋艳也获得499.7万元的薪酬，其他副总及财务总监薪酬均为100万元左右。消息披露之后，“一边喊救市、一边拿高薪”的做法随即引发广泛质疑。

　　万科A董事会主席王石年薪虽和2007年相比缩水大半，但仍高达248.1万元人民币，同时获得约522.7万股激励股票，以24日开盘价8.59元计算，市值约4490万元。保利地产董事长李彬海2008年年薪与上一年持平，仍然是182万元。华发股份(600325.SH)年报披露，公司净利润同比增长81.6%，高管薪酬总额却增长334%，达到4107.9万元，仅前3名董事报酬总额就达1467.7万元。

　　高库存压力导致地产商渴望救市

　　尽管地产商加大了销售力度，但是存货依然猛增，2008年上述40家公司的存货达2564.47亿元，较2007年末的1850.50亿元增幅高达38.58%。其中万科A库存达到858.99亿元，保利地产(600048.SH)库存达到401.95亿元，两家公司库存占总库存比例超过49%。

　　在这样大的库存压力下，地产商的心情可想而知。某些拿着高薪的“房产救市论”者，一面公开表示“房地产不是暴利行业”，一面呼吁国家再出政策，涵盖减税、免税和其他优惠政策，利用房地产市场拉动经济度过危机。而为了让房地产业搭上产业振兴规划的最后一班车，除了开发商之外，包括全国工商联房地产商会、中国房地产协会在内的行会组织也不断召开相关会议、开办沙龙、起草文字方案，进行多方游说。

　　华伟表示，在高库存的压力下，开发商不能一味寻求政策救市，还要放平心态通过市场手段自救。现在市场上各种声音都有，不仅干扰了政府决策，也干扰了市场主体——买方和卖方获得的信息都失真。房地产市场整体下行的趋势没有改观，并不是“已经回暖”。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，北京、上海等城市一两个月的成交迅速放量并不能说明整个楼市已经回暖，2009年楼市成交量还将保持“箱底震荡”格局。开发商借机涨价的短视行为，会使部分对价格非常敏感的购房者退而观望，导致成交量增长乏力，甚至重新回调。

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