上周，地产行业可谓风头出尽。 首先，我国重点城市最新销售数据明显回暖。其次，美国商务部上周二公布的一项估算数据称，2月份美国新开建房屋数量大涨22%，创下十九年来最大涨幅。由此，地产股借此机会出现大涨，全周地产指数大涨8.1%。机构如何看待地产股的走势，本版选择有代表性的四家券商机构的最新报告，以飨读者。

　　分化加剧 龙头公司更具优势

　　银河证券

　　2008年在行业整体运营环境恶劣，景气下降的情况下，行业中的公司经营状况出现分化。2008年1-9月全国商品住宅销售面积同比下降15.27%，销售额下降15.5%。但是我们关注的上市公司的销售状况明显好于全国平均水平。我们关注的39 家房地产上市公司销售份额由去年同期的6.45%上升至今年的7.35%。其中万科由2.28%上升至2.62%，保利地产由0.74%上升至1.04%。保利地产2008 年1-9 月销售面积和金额仍分别上涨18%和17.95%。金地集团销售金额同比增长11.68%。

　　在我们关注的39家房地产上市公司中，有12家2008年截至9月份的销售额高于去年同期，其中华侨城和首开股份是由于整体上市和资产注入等特殊原因。

　　分析表明，在行业调整的情况下，龙头公司的资金、产品和管理优势才能凸显出来。在资金资源的争夺上，龙头企业更具有优势。在对A股上市的房地产行业近两年融资情况统计中，我们看到在间接融资市场上，以短期借款、中长期借款为指标的集中度在逐步上升，前十大房地产公司占据了越来越多的银行信贷资源。而在直接融资市场上的优势更为明显，龙头公司占据了近一两年房地产企业IPO、增发和转债发行的绝大部分。

　　同时，新进入者会迅速减少，一大批实力较弱的开发商会退出房地产行业或被有实力者兼并。房地产行业的企业数量会有所减少，产业集中度有望进一步提高。

　　从估值的角度看，目前房地产公司的估值均值较NAV仍有7%的折价。我们认为NAV估值法更适用于行业处于不景气，规模小的项目公司。目前基于我国房地产行业长期仍然处于高速发展中，并且我们判断房地产行业在2009年将会逐步复苏，我们认为应该消除对NAV的折价，大型房地产公司的估值应该享有对NAV的溢价。从P/E估值看，目前地产公司2009年P/E在20倍。考虑到行业的见底回升，并且估值水平仍有上升空间，我们上调房地产行业评级为“推荐”。

　　我们主要推荐以下两类公司：

　　1、长期推荐房地产龙头公司。由于政府对于龙头地产公司的政策倾斜，使在资金资源的争夺上，龙头企业更具有优势。尤其是目前房地产行业仍处于调整中，龙头公司更是可以借调整进行资源的购并和整合，它们的市场份额将逐步增大。我们推荐招商地产、金地集团、保利地产和万科。

　　2、一线城市中业绩二线地产公司。我们认为深圳、广州、北京、上海和重庆几大一线城市特别是深圳和上海存货压力最轻，经济基本面更好、人口密集以及投资需求更稳健等因素，这些城市需求增长将更为有力和持续。因此我们推荐在这些城市具有可售项目的二线公司。这类地产公司如中华企业、上实发展、华发股份、冠城大通、亿城股份、首开股份、中粮地产。

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