华泰证券 张驰飞

　　投资要点：

　　在08年11、12月份连续两个月成交放量之后，09年我们所跟踪的主要城市成交量有所下滑。1月份各城市成交环比下降幅度基本在三、四成，2月份上半月，各城市成交量表现各异，上海、深圳、天津有所回升，北京、南京和杭州则继续下滑。

　　70个大中城市房价指数数据显示，全国房价环比下降幅度减小，出现新房和二手房价格下跌的城市数量也有所减少，指数有见底迹象。

　　我们继续看好住宅市场逐步回暖，不过各区域市场差异较大，市场表现在09年会有较大差异。其中上海市场回暖取决于成交量上升，而北京供给压力较大，并且有形成较大规模“烂尾楼”的风险。

　　近期各地地方政府继续纷纷出台救市政策，包括北京年前出台的15条新政、重庆“购房退税”政策以及成都、武汉、天津等地的“购房落户”政策。相对而言，在“购房落户”政策上，地方政府更具有主动权，实行起来也更方便。并且我们认为这个政策可以更有利于城市化进程加速。

　　经过年初至今的上涨，地产股估值水平迅速上升，我们重点跟踪的上市公司动态估值水平已经走出低点，回到或接近15～20倍PE之间的历史中等水平。不过目前行业仍处于有利政策环境中，成交有望进一步回暖，并且重点公司销售业绩出色，09年实现市场份额上升也比较可能，因此我们仍维持行业“增持”评级。

　　重点公司动态

　　万科A（000002）：1月份实现销售面积28.6万平方米，实现销售额21.9亿元，同比分别增长24.4%和18.4%。

　　金地集团（600383）：1月份实现销售面积4.93万平方米，实现销售额5.06亿元，同比分别增长88.8%和88.6%。

　　保利地产（600048）：按新采用的签约数据口径，1月份实现销售面积18.38万平方米，实现销售额13.76亿元，同比分别增长269.85%和148.44%。

　　保利地产公布2008年年报：全年实现营业收入增长91.24%，实现归属上市公司股东的净利润22.4亿元，每股收益0.91元。08年公司实现了销售业绩逆市增长，在广州和北京占居市场份额首位，同时以出让底价新增了12个项目、594万平方米的土地储备，通过项目快速销售回笼资金以及发行公司债等手段，公司实现了财务收支平衡。

　　公司还计划在09年非公开发行A股，融资不超过80亿元，投向上海保利叶上海等8个项目。

　　滨江集团（002244）：公司08年底推出的两个重点楼盘阳光海岸和金色蓝庭销售顺利，前者推出1栋楼已销售75%，后者推出5栋楼已售八成，并连续三月位居杭州主城销售排行前列。

　　维持行业“增持”评级

　　尽管房地产公司估值水平上升，但目前行业仍处于有利政策环境中，成交有望进一步回暖，并且重点公司销售情况出色，09年实现市场份额上升也比较可能，因此我们仍维持行业“增持”评级，只对部分股价接近目标价的公司下调了评级。

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