中银国际 田世欣

　　支撑评级的要点

　　虽然08年12月大部分主要城市的住宅签约面积环比提高0-29% (除天津以外)，但成交量增速与11月的环比增长13-60%相比有所放缓。

　　12月天津的签约面积环比下滑17%，北京地区交易量保持平稳。

　　整体来看，平均售价出现了小幅下滑，而深圳市场的售价则环比大幅下滑14%。

　　首选买入

　　在香港市场的房地产板块中，我们最看好华润置地。

　　公司的开发项目遍布全国17个城市，经常性收入稳健，销售策略弹性较大。我们也看好远洋地产。公司的发展重心在东北地区的环渤海经济圈。

　　我们的首选A股为华发股份。公司在二级城市开发商中处于领先地位。我们也看好保利地产，公司的土地成本较低，营销能力出色。上述两家公司已经锁定了我们09年盈利预测中的较大比重。

　　首选卖出

　　绿城中国将继续受到高达144%的负债率(截至08年6月末)的影响。

　　深振业将受到高达187% (截至08年9月末)的负债率的影响。

　　交易量复苏迟缓。如我们预期，在中央政府进一步支持政策出台和按揭利率下降的支撑下，12月除天津以外，我国大部分主要城市的签约面积较11月环比提高0-29%，但是反弹幅度较之11月的13-60%已经减慢。12月天津的签约面积环比下滑17%，北京保持平稳。深圳地区的签约面积同比增长231%，主要是因为平均售价从峰值回落44%及比较基数较低(深圳房地产市场在07年7月达到顶峰)。展望未来，在近期利率下调和按揭利率进一步降低的背景下，被压制的需求得到释放，我们预计1月交易量将保持稳定。但是，考虑到交易数据恢复的速度已经开始减缓、在短期内继续出台支持政策的可能性缩小及宏观经济环境恶化，我们预计未来签约面积的增速将进一步放缓。短期来看，我们认为房地产行业将面临更大的获利回吐压力(详情请参阅08年12月18日《璞玉共精金》中的“更多政策出台支持房地产行业发展”)。

　　平均售价延续下滑趋势。虽然12月签约面积小幅反弹，但平均售价方面，除深圳下滑14%，天津上涨5%以外，其余大部分城市的平均售价出现0-7%的环比下滑。我们依然认为09年主要城市的房地产价格仍有10-15%的下滑空间。我们对房地产开发板块维持中立评级。在开发商中，我们看好华润置地、远洋地产、华发股份和保利地产。

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