内外交困的2008年——中国宏观经济快速下行。

　　2008年房地产行业市场形势――行业调整态势确立。

　　未来房地产市场趋势的判断：房价继续下行不可避免；我们判断此轮调整应该一次中期调整，预计至少在2009年底或2010年才有可能触底。

　　未来政策的影响：我们认为政策将是影响中国房地产行业走向的最大和最不确定的因素；政府的后续政策还有较大的空间。我们相信，有美国次贷危机的前车之鉴，中国房地产业肯定不会出现最坏的崩盘式的危机和调整；但市场是有其自身运作规律的，中国房地产市场无论从时间和空间上都还远不到结束之时。

　　行业财务指标：行业上市公司库存较2007年底继续上升1120亿元至历史新高4436亿元。库存占行业整体净资产和总资产的比重上升至历史新高174%和 62%。2008年前三季度，行业公司的净经营现金净流量和投资现金流量继续为净流出，分别达到－399亿元和—128亿元，合计为—527亿元，行业的自身造血功能仍有待恢复。行业上市公司的销售利润率在2008年中期开始下滑，而毛利率指标在2008年一季度已达到了高点。

　　房地产行业投资策略：我们认为当人人都提防着危机的时候，危机肯定不会如期而至，因此随着股价的大幅调整，房地产行业股票反而会进入活跃阶段。但我们并不认为房地产行业将就此步入反转或者应该对行业持乐观态度，我们认为2009年随着行业调整的日趋深入和明朗以及政府相关扶持政策的逐步出台，房地产行业股票将存在阶段性投资机会。我们维持对行业中性的投资评级，建议标配地产股。

　　个股选择：我们推荐有资金和后发优势的万科A、B、保利地产作为优先配置个股。

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