安信证券 陶学明

　　报告关键点：

　　万科和保利销售状况明显优于行业，不负投资者期待。

　　维持行业“领先大市—A”的投资评级。

　　我们给予重点公司“增持-A”的投资评级报告摘要：

　　总体而言，万科和保利销售状况明显优于行业。比较而言，保利的销售增速强于万科，体现了更好的成长性；而万科的规模比较大，08年的销售面积大约是保利的2.2倍，能在如此市场环境中取得这般不俗业绩确实体现其行业龙头的品牌和管理强项。

　　在行业销售低迷的背景下，万科销售业绩依然表现突出。万科08年全年累计销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，虽然分别比07年减少9.2%和8.6%，但仍保持行业龙头的突出地位，而且考虑到全国9-11月份销售持续恶化的行业背景下，9月份以来万科每月的累计销售面积增速下滑明显低于行业。

　　9月、10月、11月，每月全国自年初累计的住宅销售面积分别下降了15.2%、16.9%、18.8%，累计的住宅销售金额分别下降了15.5%、18.2%、20.6%(图1、图2)。

　　9月、10月、11月、12月，每月万科自年初累计的销售面积分别仅下降了8.9%、9.6%、8.6%和9.2%(图3)。

　　而且12月份万科单月的销售面积和金额还分别环比增加了57%、49.6%。

　　销售规模在行业内保持一线地位同时，保利依然表现出很好的成长性。

　　保利08年实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.5%；实现销售金额205.1亿元，同比增长20.4%。

　　9月份以来保利每月自年初累计的销售面积增速持续上扬，9月、10月、11月、12月，自年初的累计销售面积分别上升了18%、24.3%、28%和29.5%(图4)，远高于行业平均水平。

　　经过元旦前一周半的连续强势调整，地产板块的估值吸引力扩大。

　　我们在12月22日北京策略会上就已经提到：我们从9月中开始谨慎看多地产板块、10月22日将地产板块投资评级提升至“领先大市—A”，但由于政策对地产市场影响的显现需要时间、近三个多月以来地产板块的涨幅明显强于大盘(申万地产指数从最低点11月7日的1354.62点上涨至12月8日收盘时的2026.31，上涨了49.6%，而上证综指从最低点10月28日的1664.93点上涨到12月8日收盘时的2090.77，上涨了25.6%，图5)，因此“短期内地产板块存在调整压力”。

　　但此轮调整的幅度还是有些超出我们的预期。地产板块从12月22日至26日连续5天向下调整、12月29日收红后，30、31两日继续下行，相对于12月8日的高点，上证指数下跌了12.9%，而房地产指数则下挫了17.8%(图5)。

　　我们从9月份以来一直推荐的8家地产公司(万科、保利、张江高科、招商地产、华侨城、金融街、陆家嘴、中华企业)，经过12月下旬的调整，其股价相对于我们估值目标价的折价幅度又有扩大(表1)，平均折价率为33.5%。

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