国都证券 邹文军

　　核心观点：

　　1、预计行业将于2010年后见底复苏。从香港、美国、日本最近地产泡沫破灭后的复苏过程来看，行业复苏往往需要较长的时间。但我国目前仍处在城市化进程加速推进的中期，对于我国地产的复苏时间不必过分悲观，我们预测此次行业调整的时间大概为3～5年，可能于2010年后见底复苏。

　　2、2009年中国房地产市场发展趋势分析。当前房地产问题的根源在于过高房价之下购买力不足与居民预期收入下降。2009年房地产市场调整的主场地将由一线城市向二三线城市蔓延；商品房新增供给呈先快后慢的特点；可售商品房总量仍将维持高位；在商品房滞销、供给增加的压力之下，2009年全国整体房价将下行约10%～15%。

　　3、强力政策刺激复苏地产。中央与地方政府都有充足的动力出台强有力的政策刺激房地产市场成交量，以缩短行业调整周期，缓和此轮经济调整的幅度和深度。降价与大幅降息是行业复苏的主要动力，宽松的货币政策有利于成交面积的放大。如果房地产成交低迷的状况不能明显改善，政府都有可能出台各种强力措施提升居民购房热情。

　　4、再次解读《国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施》。

　　未来保障房供给将以廉租房为主，不必过分担忧保障性住房对商品房的分流影响；政策支持重点将侧重于自住性与改善性住房需求；未来中央对房地产的调控政策将以货币政策为主，并充分下放刺激市场成交量的权力至地方政府。

　　5、2009年将是房地产企业更困难的一年。公司成长面临资金压力，而房价与高地价存货压缩利润增长，财报最差的时刻还未到来。

　　6、多重博弈下的行业投资机会。如果成交面积持续回暖，房价逐步止跌，则带来板块趋势性的投资机会；如果成交面积仍难维持，短期内则为政策刺激主导的交易型机会，则可耐心等待政策刺激，尤其是宽松的货币政策对房地产交易量的刺激。2009年我们更倾向于后者。因此，不论短期内成交量是否回暖，我们都可以相对乐观的看待板块的投资机会，在有吸引力的价格下，逢低买入地产股。建议在2008年15倍市盈率以下，逢低买入地产股，波段操作；或静待地产复苏。投资时机建议重点关注年报披露时机和明年四季度。在公司的选择上，我们建议顺应政策导向，注重从事中低端普通商品住宅开发的上市公司，静待地产复苏。重点关注公司：保利地产、万科A、中航地产。

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