华泰证券 张驰飞

　　投资要点：

　　在2007年的疯狂之后，2008年中国房地产市场陷入低迷，市场对于行业前景极度悲观。本文力图在客观数据的基础上，对行业基本供求面进行分析。我们分析结果表明，目前商品房供给中存在结构性失衡——商业地产供给和空置面积过多，而商品住宅供给压力小于市场判断。预计到2008年底，全国商品住宅未售面积为16.47亿平方米，按全年销售量测算，消化周期为2.98年。从目标群体和规模而言，保障性住房供给对商品住宅市场冲击都十分有限。中国人口结构特点、住房消费升级、城市化以及投资性需求的存在，使得对住宅的潜在需求十分巨大。我们测算每年的潜在需求在6.99～7.56亿之间，高于2007年的实际销售面积。

　　在房价已经出现全国性下跌、政府出台各种政策降低购房交易成本和贷款成本的情况下，居民购房承受力已经有了较大的提高，预计未来市场成交会回暖。

　　我们对房地产上市公司前3季度的财务数据分析发现，上市公司整体销售情况好于行业平均水平，其中部分领头羊企业销售还有所增长；不过行业整体资产重化现象明显，未来需要减轻存货压力；尽管存在毛利率下降的可能，但优质上市公司业绩仍有增长潜力，目前动态估值已处于历史低位。

　　我们看好住宅开发类的上市公司，并将行业评级上调为“增持”。

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