群益证券 涂力磊

　　主要观点：

　　通过对98年金融危机的回顾，我们发现在金融危机的前半段，地产指数明显领跌市场；但是在后半段，地产指数和大盘具有一定同步性，甚至可以阶段性跑赢大盘。其次，行业要先于利率见底。因此在利率下行趋势的后半段，地产板块具备较好的投资机会。

　　08年在遇到全球金融危机之后，国内房地市场和股票市场均遭受到了极大的冲击。但是，目前国家再次明确了房地产业的支柱产业地位。因此，如果市场继续下滑国家还会出台更大的支持措施。这与我们之前提出行业政策拐点来临的观点一致。短期地产行业只存在政策利多，没有政策利空。

　　从行业调整的时间来看，由于房地产市场与GDP增速存在正相关关系，在“保8目标”可以实现，未来基准利率继续下调108个基点的假设条件下，我们认为未来一线城市房价下跌空间在10%左右。国内地产行业在经历小周期调整后有可能在09年见底，甚至10年复苏。

　　09年地产板块解禁压力大于08年，但是对于大小非问题我们认为应该分公司区别对待。由于国家一直强调国有资本对央企的绝对控股地位。因此对于国有控股企业我们认为大非解禁不足为惧。只要合理分析企业股份构成，可以一定程度上避免大小非减持对股价构成的压力。

　　截至12月12日，地产板块并不存在估值优势。基于本身行业的发展现状和估值水平，我们维持对行业的“谨慎推荐”评级，建议“标配”地产股票。

　　投资方面对09年的市场，我们认为可以采取以下思路：利用目前的行情逢高逐步减仓。在年报行情结束之后，逐步建仓等待09年下半年各项指数回暖。

　　个股方面由于09年地产股依旧存在解禁压力，因此建议回避小股东解禁较多的个股；而对于国有大股东解禁则无须过度恐慌。其次建议选择业绩确定性高、利润率有保障的个股。多关注平均土地价格、每股预收账款、每股货币现金等核心指标。推荐以下两种组合方案。激进型组合：保利地产(600048)、招商地产(000024)、万通地产(600246)、滨江集团(002244)。稳健型组合：万科(000002)、金融街(000402)。

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